老广人认为郊区盘难有接盘侠，经常形容为有价无市、郊区盘没有人接盘、租不起价、房子拿来养鸡等等，甚至还会说郊区不是广州。广州中心太窄了，人口都汇集在西部区域，然而对郊区的认知度还是不够的。郊区难租、难售、缺乏接盘侠的盘非常多，并非每个盘都是如此。

说到广州郊区，最具有房产代表的绝对是增城。这个区域成交量在11区中最高，东大仓因此而得名，价格也非常泛滥。我在考察过的众多楼盘中，我发现了朱村板块的中铁国际花园，朱村的价格本就泛滥，想找出一个经得起人们讽刺，和市场的考验非常难。

新房的价格也许会耍流氓，二手房的价格才是真爱，这在广州市区不是这个道理，可是在郊区房价就是这么回事。目前朱村最具有代表性的新盘是科惠花园，最具有代表性的二手盘，就是中铁国际花园。

目前朱村板块，可卖的次新房有，碧桂园城市花园、西福蓝湾、中航城、西福蓝湾、恒展江山时代、仁安花园、汇港威华国际、荔富湖畔、中铁国际花园，都是2017年前建的次新楼盘。只有中铁国际花园和碧桂园城市花园（这两个楼盘紧挨着的），目前没有新房在售，其它的楼盘都还有新房在售。

目前朱村最热销的科慧花园，成交价格在20000元左右。价格能卖到接近（网红盘）科慧花园的二手盘，就是中铁国际花园，市场成交价格在18000-19500左右。对于郊区，一个板块的二手楼盘的实际成交价格，能卖到最热销的新盘价格，一定有不少优势才能吸到接盘侠。

中铁国际花园，处于广州21号线凤岗站，附近的楼盘配套都是一样的，村级的学校、村级的医疗、村级的商业。生活配套都是大同小异，首先拼的是到地铁口的距离，然后在是小区内部和产品。这个楼盘到地铁的距离，仅此保利东湾和科慧花园。可是内部就不一样了，这个楼盘算是凤岗站，附近最早的楼盘之一，业主一大半都是凤岗板块拆迁户第一梯队。才保障了目前高达70%的入住率，目前是朱村最高入住率的盘，近5年也是。

它的产品，完全碾压了周边所有的二手竞品楼盘，直接性的对比的就是碧桂园城市花园，两个项目都是紧挨着的。碧桂园的两房是74平，三房是94-104房的。而中铁国际花园两房是66方，三房82方和91方的两种户型。碧桂园的得房率才7成，并且94方的才一个卫生间，户型结构也不如中铁。我们在贝壳上可以看的到，碧桂园城市花园与它的均价相差1782元方，虽然数据不是非常精确，但是数据显示的均价相差快接近2000元，足以证明它的价格比碧桂园的挺拔。

价格相差这么多，那么他们内部还有什么差距呢？如果去看过这两个项目的人都知道，碧桂园城市花园园林非常简单，未做到人车分流，并且楼间距比中铁密。由于碧桂园之前的营销是针对投资客去做的，所以导致80%的都是投资客持有，现在的入住率只有20%左右，我们可以在房产网站上看到，碧桂园的在售二手房源比中铁国际花园多。

如果我们算目前买中铁国际花园二手房的单价，房产证都没有满两年，需要缴纳高额的税费，还有中介费，按揭服务费。这样计算购买成本价，是不是接近科慧花园了呢？那么为什么不直接选择科慧呢？在这种市场，没有千锤百炼的购房者，他不会轻易去购房，并且在这个期间买房的刚需客是最精明，市场给了他们慢慢挑慢慢对比的机会，好的盘才能经得起考验。

通过本文表达大房哥的投资观念

一、选择好了区位，并不能代表选择就是对的，房产投资周期我们要把控好，没有合理的投资周期和利润，就是失败的房产投资。

二、选择品牌房企固然重要，前期看业主持有的性质非常关键，楼盘入住率代表升值率。住的人越多，证明在售的房源就越少。

三、同等配套之下，楼盘产品非常重要，只有好的产品，才能经得起波澜不惊的市场考验。

四、往往后期的价值，毁灭在楼盘品质、物业、业主口碑。凡是在同等配套下的同类型楼盘，卖不起价格就是品质差、再加上物业得不到业主的认可，业主会自己毁掉自己的房产价值。