开发贷(开发贷真相：有银行从“限制”回归正常 并购贷“福利”非普遍)

21世纪经济报道记者 辛继召 方海平 深圳、上海报道 岁末年初，一则出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标的消息，使得周五房地产板块大涨。

不过，据记者了解，该政策仍未普遍传达。多位银行业人士也表示，其所在的包括国有大行在内的银行并未明确这一要求，仍将并购贷款计入“三条红线”相关指标。

业内预计上述政策出台后，优质房企的并购积极性会有上升，但并购贷款要满足穿透原则，考虑到出险房企对优质项目的出售意愿等因素，行业出现大规模的并购整合的可能性不大。

而据记者了解，房地产贷款已边际放松，但各行情况不一。监管没有对地产融资给出明确信号，各家银行自行把握。

不过，针对房地产开发商的贷款目前确实有明显放松的迹象，业内人士反馈相比于去年中松动明显，贷款额度和周期都已经回归正常。据其介绍，该行去年曾下发文件，明确限制各分行向县域级开发商放贷。近期则在内部会议上放松了这一限制，目前的口径是，只要经营正常，各类开发商均可正常进行贷款。

并购贷款是否计入“三条红线”

1月7日，部分房地产企业人士对记者表示，部分风险类房地产项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。不过，多位银行业人士也表示，其所在的包括国有大行在内的银行并未明确这一要求，仍将并购贷款计入“三条红线”相关指标。

“我们银行没有明确说并购风险房企项目不计入三条红线。”一位国有大行分行人士表示，因房企并购类的项目本身就比较少，这一政策应为针对近期出现违约事件的房企所属项目。

其表示，该行去年以来开发贷的整体增速和占比都在下降。

昨日有媒体引述房企人士报导称，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

去年12月末，金融市场司司长邹澜在会上表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。其表示，对于已经出险和资金周转困难的房企集团持有的优质项目子公司股权或资产，不少行业内的优质民营、国有企业是有购买意愿的，这也就相应产生了专门的合理融资服务需求。

央行、银保监会近日出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。邹澜认为，从长远看，通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益，有利于引导市场各主体更加重视项目本身的风险评估与管理，有利于形成房地产新发展模式，促进房地产业的良性循环和健康发展。

2020年8月，央行根据负债率为房地产企业划定“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍；根据“越线”的数量将房地产企业分为“红橙黄绿”四档决定其融资时有息负债年增速的上限。

房企融资骤然紧张。克而瑞数据显示，2021年100家典型房企的融资量约为1.29万亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长。

对于出险房企项目的并购贷款不再计入“三条红线”，有房企业内人士表示，关键问题是，现在的市场情况下，并购过来的资产质量。一些二三线城市房价还在下降，对并购方会形成较大压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策的应用有一定的条件，即需要收购问题企业的资产项目，同时承担相关的债务。如果只是收购企业的股权，或者收购问题企业项目但不承担债务，那么本身不适用此次优惠政策。此类政策更多是面向优质企业，即鼓励优质房企去收购问题企业的项目，不用担心三条红线方面的问题。

对于政策通过种种方式鼓励行业并购，有房地产企业人士表示，这主要是有利于国企地产开发商，以及少数优质民企开发商。

有券商分析师认为，预计后续优质房企的并购积极性会有上升，并购贷款要满足穿透原则（上海要求四证齐全与在建工程投入量达到25%），以及出险或困难房企对优质项目的出售意愿等因素，行业出现大规模的并购整合的可能性不大。

房贷如何边际放松

实际上，去年末以来，房地产开发贷款既已呈现边际放松态势，规模略有增长。

一位股份行总行人士表示，去年11月以来，监管对各家银行有一些指导，但每家银行的情况不太一样。主要是房地产对经济仍有托底作用，监管没有对地产融资给出明确信号，各家银行自行把握。

一位区域性银行人士对《21世纪经济报道》记者表示，针对房地产开发商的贷款目前确实有明显放松的迹象，至少相比于2021年尤其是七八月份的时候松动明显，贷款额度和周期都已经回归正常。

据其介绍，该行去年曾下发文件，明确限制各分行向县域级开发商放贷。近期则在内部会议上放松了这一限制，目前的口径是，只要经营正常，各类开发商均可正常进行贷款。

上海地区一家房地产企业人士也对记者明确表示，目前贷款获取情况明显松动。“之前我们几乎是半停状态，现在已经好多了，开始恢复正常。”他具体指出，去年开发贷放款周期长，正常1-2个月，收紧后基本要4-6个月甚至更长，而且额度还少，利率也高；另外，对应购房按揭贷，正常1-3个月，后面新房都要3个月起步，正常变成6个月，更长的在8个月左右都有，二手房一度接近停贷。

另一家房地产融资人士也对记者讲述了类似变化，不过他表示，即使如此，近期该开发商并没有提款，“现在主要问题不是融资，是没地。”

一位信托机构人士则对记者指出，目前还没有明显感受到信托行业对房地产融资放松的迹象，此前一直在收紧，现在没有再进一步收紧，但也没有明显放松，“就这么维持着。”

房地产融资管控政策有所松动之后，金融机构自身的意愿又如何？有机构人士对记者表示，还是相对谨慎，肯定回不到之前的状态，2021年一些房企尤其是某大型房企暴雷事件影响深远，让市场看到了这个行业的风险，“还是很脆弱的”。

严跃进认为，并购贷款政策放松势必加快出险企业问题项目的收并购交易。当前一些优质房企尤其是央企来看，利用此类政策，能够加快进行收并购，具有较好的意义。一些问题房企的资产处置节奏也会加快，在回笼现金流的同时也会加快债务的处置，所以预计后续对包括债市和地产股等，都会有所提振。需要说明的是，此类政策不代表“三条红线”在松绑，只能理解为在实践中，为了加快房地产企业风险的处置，针对此类交易提供了一些变通的方式和手段。

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