物业五大行-66：两种常用的物业管理费测算方式的分析（五大行+国内公司）

前言：

曾经和培训班老师聊天、交流，他说在培训班兼职讲课报酬不多、也挺累，但有个好处，就是讲课可以让自己思考更加深刻、与同学互动可以促进思维奔发，可以想明白很多事情。老周近来写头条有时候也有这种感觉。

如，上周在写《65：上帝的归上帝，凯撒的归凯撒！正本清源的深圳物业管理新条例》时，似乎明白了物业”五大行”测算物业费用的表格和内容为什么那么复杂。

正文：

如果经常从事物业管理前期测算、物业招投标、审核物业公司测算和预算等事务的朋友，应该清楚，目前物业管理行业内的物业费用前期测算（非项目年度运营预算）主要有两种格式（模式），一种是“五大行”测算模式，一种是国内物业公司测算模式，这两种测算模式在结构、方式等方面的区别还是比较大。

一、“五大行”测算模式与国内公司测算模式的区别

“五大行”的测算模式，凯德、万达等商业物业也借鉴使用，与国内物业公司测算模式相比，最大特点就是“复杂”，物业各项支出（人工、环境、安保、能耗等）先按业态（如：高层、写字楼、商场、地下室、会所）比例进行分摊、再进行汇总，分别计算出各个不同业态的物业管理成本、在加上物业公司酬金、法定税费后计算出物业管理收费标准。对于接触物业测算工作少、经验不多的朋友而言，“五大行”的测算模式和测算表格，可能会直接晕菜、无从下手！

国内物业公司的测算模式就比较简单，先按照物业类型、各业态面积进行排班布岗（确定物业人员）计算出人工成本，再计算出项目管理所需的环境绿化、安保、工程、能耗等各单项成本，最后汇总成总支出，再按项目中的各种业态面积倒推出物业管理费的单价。测算过程中，不考虑或较少考虑整体项目中不同业态的管理成本问题。

简单言之：“五大行”模式是正向、直接测算出项目中各种业态的物业管理成本、收费标准；国内公司模式是先测算出项目管理所需的总成本，而后再倒推出各个业态的管理费收费标准，做到收支平衡即可！

二、国内公司测算模式的分析

国内物业公司的测算模式和表格，比较简单适用！举一个小例子：

前些年老周在一家地产集团下属的商管公司总部，集团在江西南昌有一个综合体项目正在处于开发建设阶段，首期住宅即将要进行销售，项目所在地的南昌物业公司要编制物业管理方案、进行物业费测算（首先要内部定价、地产审核通过，在走政府的前期物业招投标程序等）。刚刚入职不久的物业总监整了两个星期的物业测算、一直做不出来，地产公司营销部门天天催。时间紧迫，没有办法老周到南昌支援，看了那位老兄的测算模板我也头大（用的是万达的测算模板，类似与“五大行”测算模式），测算表格太复杂、看的都头痛！经过沟通，我改用简便的国内公司测算模板，用了半天了解项目数据、测算所需数据（当地市场调查报告、当地物业收费标准、项目所在地物业收费参考标准、当地物业人工成本、水电等能耗标准、清洁外包标准、电梯维保及年检收费标准等），三天内将1期住宅、2期住宅写字楼及整体项目的3个阶段物业管理费测算表都做出来了。再经过与地产的沟通、审核，从地产销售的角度确定住宅部分的物业费标准、分期开发阶段的物业补贴标准，物业费用测算工作就算完成了！

下面是两种预算表格（截图）的对比：

为什么国内公司测算模式比较简单？老周想想可能与以下几个原因有关：

• 1、国内的住宅物业各地都有政府指导价，商业物业（写字楼、商铺、购物中心等）也有相对应的市场参考价；按国内常规做法，各类型的物业管理费标准都有大致参考，不可能有太多的操作空间（如：价格多高、过低）；
• 2、物业管理的成本支出也有一定规则可循。如：工程、环境、安保人员的各业态人均管理面积，项目当地的人工成本，物业管理中的工程维修、环境管理、安全消防等支出的每平米单价和比例构成（即：单项成本占总成本比例），这些都有参考。
• 3、所以，物业管理费用测算只要编制人员头脑清晰、对以上数据有充分了解、人工和外包成本不要太偏离行业实际；且整体物业费用测算的各主要模块的比例符合要求，基本不会有大问题。
• 4、最主要，地产公司对物业管理费的定价基本心里有数，物业公司编制测算主要目的是尽可能说服地产公司，在有限空间内尽可能上调管理费。所以，国内公司模式下的物业费用测算只是手段、不是目的。

但随着国内综合体项目的逐渐增多，国内公司的测算模式的缺陷和短板逐渐显现出来！目前国内大型综合体，有住宅、公寓、写字楼、购物中心、酒店等，每个业态销售、自持情况不同。一般而言，对于购物中心、酒店、优质写字楼一般是开发商自持、对于住宅、公寓和普通写字楼是销售，销售的物业必须提前选聘物业公司，而自持部分一般由开发商的商管公司负责经营（包括这部分的物业管理）。那么，问题就来了，对于开发商自持部分的物业如何收取物业管理费（自持物业部分由开发商负责管理，但供水供电设备、外广场、地下室等是分不开的），自持部分的公共物业费如何定价、管理成本是如何计算出来的？国内公司的测算模式很难给出明确的答案，但这时如使用“五大行”的测算模式，就能相对清楚、明晰的给出答案！

三、对“五大行”测算模式的理解

关于“五大行”测算模式、测算表格为什么这么复杂，老周以前也没有太多的考虑过，但在写《65：上帝的归上帝，凯撒的归凯撒！正本清源的深圳物业管理新条例》这篇头条文章后，突然有一点点思绪和想法。即：“五大行”测算模式应该是与酬金制有很大关系！

据老周所知，国外的物业管理主要实施的是“酬金制”（深圳最早从香港学习、引进物业管理，所以深圳最早的物业管理法规、制度中对物业管理收费只规定了“酬金制”模式）。按照酬金制模式，物业怎么管由业主定，物业管理及服务的标准也是业主自己定，业主交物业费是交给自已的，不是交给管理公司。物业公司只是按业主要求、合同约定提供物业服务（建筑物本体维护、设备维护、安全及消防管理、环境服务等），并按合同约定提取酬金。相对而言，物业公司只是个单纯的物业服务提供者。而且，国外政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准，收费标准是由业主和物业公司协商，并主要由业主决定的。

按以上情况，物业公司在编制物业管理费用测算，就必须按照业主的物业管理方面的实际需求、质量标准、物业现状等情况编制物业管理成本、计算出物业管理费标准，不可能按国内公司测算模式进行倒推（按收入倒推出物业成本），也不会出现国内普遍存在的住宅物业管理收益低、商业物业收益高的情况了。加之，国外业主对产权归属是非常明确的，对于物业公共资源（停车场、公共建筑和公共区域的经营）的收益分的非常清楚，物业公司在经营过程中，扣除经营成本（人工、设备维护、环境维护成本等）、管理酬金等后的收益全部属于业主所有，如何确定公共资源的管理成本，这必须要物业公司提前测算清楚，这就是“五大行”测算模式要对一个物业管理区域、分成住宅、写字楼、地下室、会所等不用业态和功能区域进行费用测算的原因了。

结语：

以上，就是老周个人对物业行业常用的两种物业管理费用测试模式的理解和分析。

虽然，老周个人非常喜欢使用国内公司测算模式，但考虑到随着大型综合体项目的逐渐增多、随着业主物业管理意识的加强、随着酬金制物业管理项目的增多，建议物业公司要加强“五大行”测算模式的分析和使用，在项目接管的前期将物业管理各项成本（主营业务、停车场管理、公共物业区域经营、多种经营等）核算清楚，方便后期的管理。