歌林春天(买了它，孩子小学和初中再也不用愁歌林春天测评)

1.评测导语

【上海百强小学 & 学区房精选宝典】是上海学区房攻略专门为家长粉丝们打造的内容栏目，全国独家深度真实优质学校&学区房评测。

买上海学区房，看上海学区房攻略，一次性买对学区房。

这篇文章会给大家详尽分析歌林春天小区的情况，包括户型、居民结构、建筑界面等。歌林春天作为对口静安第一梯队的闸北实验小学的学区房，在选筹方面也更应该兼顾自住和上学的复合需求。

我们会给出购买建议，告诉大家为什么歌林春天的电梯三房和两房是这个小区最值得购买的户型。

2.小区点评

学区房+宜居房+轨交房（1号线）

2.1 小区优缺点

2.1.1优点

歌林春天靠近轨道交通一号线马戏城站，约1.4公里。整个大宁片区的房龄普遍在2000年以前，歌林春天房龄是2002年至2007年，品质明显高于同片区内其他小区。而且歌林春天是全商品住宅，没有动迁安置居民，小区物业管理养护较好。

小区对口闸北实验小学和风华初级中学，有公立双学区加持，父母买在这里九年义务教育就省心了。且小区离大宁两个商圈都比较近，距离大宁国际和即将开业的久光百货1公里左右，离开大宁音乐广场也只有1公里左右。

从产品力来看，歌林春天属于典型的第一代商品住宅，施工标准虽然较老，户型呈现偏大偏老的暮气，但用料和工艺水准极佳，住宅品质较高。

并且由于保养得利，外立面相对比较干净，内部环境绿化不错，居住人群相对年轻，基本可以满足主流居住需求，无论是三口之家，还是五口之家，实际入住体验还是蛮好的。

另外歌林春天的面积和户型选择面比较多，从1房到4房，预算从500万到1200万的朋友都可以考虑

2.1.2缺点

一定要说的问题是，歌林春天的户数达到2500户，这在上海的市中心小区中算比较大的，平时上下班高峰期会显得人流比较密集，而且因为建设较老，车位和户数配比0.5:1都不到，车位严重不足。毫不夸张地说，爱车且没有车位的朋友在这里居住简直是一场灾难。之前曾发生有业主因为停车太困难的原因，不得不把车卖掉的情况

2.2 推荐购房方案

买歌林春天，建议以1000万左右的三房为主，这是对口闸北实验小学性价比还不错的能够兼顾自住和学区的三房了。

三房选择的时候，应重点选择飞机或者动静分离户型，相对居住属性比较好。如下图所示的三房。注意这个小区里有不少楼梯三房，一定要买电梯房为主。

另外值得一提的是，歌林春天的两房性价比也是不错的。主要值得考虑的是90平米左右的电梯二房。比如下面这种总价在850万左右的二房，户型方正，得房率高，非常适合三口之家买下，既能挂户口，又能自住，实在是学区自住两相宜。

3.小区分析

3.1 基础信息表

4.小区周边配套

4.1 教育学区

闸北实验小学和风华初级中学

其中闸北实验小学属于第一梯队的好学校，它的位置就在该小区的对面，方便家长接送小孩

校区里的宣传栏和秋千~

学校正门，教学楼和正在等待孩子放学的家长们。

风华初级中学属于静安排名前列的公办初中，距离小区1.3公里，步行20分钟。

操场上挥汗如雨的孩子们。

4.2 商业配套

大宁国际商圈，大宁音乐广场

大宁国际广场是片区内主要的休闲购物中心，这个商场没有那么多高端品牌入驻，比较接地气。

里面比较受欢迎的算是大润发了。这里的生活气息很浓，算是比较亲民的大型商场吧。

4.3 医疗配套

第十人民医院

第十人民医院是综合性三甲医院，专长心血管疾病，三甲专科的同济口腔医院排名全市第二。从歌林春天走过去的也就700多米，平时感冒发烧啥的直接走路去医院就很方便了。

5.板块概况

大宁是上海北部的新兴中产板块，各项配套条件都接近传统核心区水平，居住氛围浓厚。

大宁板块交通便捷，商业繁荣。地处内中环，轨交1号线穿过板块内，15分钟内可达人民广场，未来规划的20号线可方便东西向通行。驾车出行有南北高架和中环线，纵横出行便捷。久光百货即将竣工，是上海北区唯一高端商场，板块内现有两个品质不错的商业广场——大宁国际和大宁音乐广场。

教育和医疗也是大宁的强项。全市顶尖公立小学之一的闸北实验小学和静安区排前列的大宁国际小学坐落在大宁，两所小学对口的风华初中是静安区前三的公立初中。第十人民医院是综合性三甲医院，专长心血管疾病，三甲专科的同济口腔医院排名全市第二。

大宁郁金香公园是浦西最大集中绿地，板块内住宅以小高层为主，品质良好，容积率偏低，相当宜居。以慧芝湖为代表的次新大三房总价在1100-1500万之间，15年楼龄以上的商品房三房，比如歌林春天馨苑，在900–1100万元之间，挂户口的动迁房以及老公房在600万元以下，最低400万元左右。

6.对口优质学区分析

对口闸北实验小学，静安区第一梯队公立小学

对口风华初中，静安区第一梯队公立初中

大宁板块的闸北实验小学历来是静安区排名TOP3的知名小学，不管在奥数还是英语各类竞赛中，都不会比打一这些牛小差太多。闸北实验小学对口的是风华初级中学。风华初级中学是闸北区排名前三的初中，比不上民办那么鸡血，但是作为保底也是不错的。所以闸北实验小学+风华初级中学其实是一个被低估的公立双学区选择，在这里读书的孩子和家长，在相当长的一段时间内，不用担心菜小和菜中的风险。

7.小区概况

7.1 建筑外立面+楼道

小区正门处车来车往。

小区一期和二期是比较典雅的酒红色。

小区三期是时尚的灰色加大面积的落地窗户。

小区内的商业也很发达，不用出小区就可以满足学习、购物、休闲等各类需求。

7.2 环境、设施

小区入口处的艺术装饰，很大气~

二期三期的部分楼房依河而立，算是河景房啦，视野相当不错，环境很是宜人。

小区内绿化真心赞啊，柳树，棕榈树，竹子等，营造出小桥流水人家的赶脚。感觉就是在公园呀~

东南亚风情的棕榈树，和建筑也很搭哦~

look，还有喷泉~

小区围栏上很别致的小区logo设计。

入户门也算不错，干净明亮。

小区外面丰富的底商，生活很是便利。

各种好，就是停车难真不是随意说说的，这还是下午，已经堵成这样了，晚上经常车开不出去啊。

7.3 物业服务：物业认真负责，小区内部干净整洁

居民结构：因为歌林春天馨园地理位置优越，交通便利，周边商业、生活、教育等配套较为齐全，因此吸引了许多人群来此安家。一部分是老闸北的居民，一部分是实力雄厚的企业高管，私营业主等社会精英人士。

8.户型分析

8.1 2室2厅，89.78平米

只有一个卫生间，适用于普通三口之家居住。两开间朝南的户型，房间和厅的南向面宽达到8.3米，采光较好，居住体验较好。

但由于是不带电梯的户型，上下楼梯是在不方便，未来出售的流动性也会受到影响。

8.2 3室2厅，132.83平米

3房2厅2卫，很适合三代同堂。两房和客厅朝南，一房朝北，再加上餐厅的阳台，做到了南北通透的好户型。房型正气，居住适宜。

8.3 4房2厅2卫161平米

4房2厅2卫，很适合一家三代改善住房。两房和客厅朝南，两房朝北，南北通透，动静分离，房型正气，居住畅快。

8.4 1房1厅，42平米

1房1厅，很适合刚需上车的单身人士。房间和客厅朝南，南北通透，“麻雀虽小但五脏俱全”,满足基本生活需求。

9.总结

歌林春天是北上海少见的优质公立双学区的学区房，可以同时兼顾自住和上学，且周边配套成熟，生活便利，值得购买。

建议购买1000万左右的3房为主，或850万左右2房的主力户型。

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