全程有美女吗-海印“放手”中华广场，广州潮人商圈能再吸引全城美女吗？

夏去秋来。昔日广州潮人聚集地中山三商圈，以意想不到的方式两度成为“话题王”。

先是4月份因大量商铺撤场而上头条，后有8月底海印集团发布公告称，其与广州兴盛房地产发展有限公司签署 《解除协议》，共同决定提前解除原合同。这意味着，海印将提前退出中华广场的经营。

十年前，中华广场因海印集团接手经营成为城中热闻。其时，海印大手笔引进了H&M、丝芙兰等国际品牌的华南第一店，令中华广场风头一时无俩，甚至超过天河城。

把时间再往前、往后推移。从1995年到2016年，先后开业的流行前线、中华广场、东川体育名店城、地王广场构成中山三路潮商圈。十年间，同在地铁一号线上的天河商圈持续繁荣扩张，中山三商圈却为何未高歌猛进？

此次海印集团“壮士断腕”，能否为老牌商圈焕发新活力赢来生机？

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中山三“潮商圈”的高光时刻

“烈士陵园站，到了。”随着地铁车门打开，成群结队的少男少女蜂拥而出，如潮水般向“潮圣”地——流行前线涌去。

少有人知道，流行前线过去是烈士陵园的地下人防工程，后因地铁一号线建设而被打通。1999年6月28日上午，随着一号线全线开通，流行前线名店城开门迎客。

“这是广州最早的TOD项目。”广东省建筑设计研究院副总工程师、城市设计与规划研究所所长李鹏也关注到流行前线。它还是广州首个与地铁连通的地下商业空间，面向15-25岁年轻消费群，大量引进潮牌和时尚买手店。

正如李鹏看到：“广州城市中心的发展态势是东进，当时，中山三正处在关键节点上。”地铁1号线开通后的数年内，在这条广州地下交通第一主动脉上，烈士陵园往东3个站到天河，往西2个站是北京路，将东西交汇的人潮红利一网打尽。

站在客流峰值上，一个更大的商圈呼之欲出。

2000年，流行前线上盖，中华广场面世，一举引进商业百货、生鲜超市、数码商城、餐饮休闲等天河城业态，组合出老城区最强购物中心。

同年，在与中山三路交叉的东川路上，海印东川体育运动名店城开业了。引来大批世界级体育品牌进驻，成为珠三角首个运动用品专业市场，全城独树一帜的潮流地标。

2003年5月，地王广场开业。8月，地王与流行前线打通，屈臣氏、肯德基、绿茵阁等主力店落实进驻，确立了“潮人主场”的格局。

2009年，中华广场的大业主之一昌盛集团因业务调整，将其属下中华广场的商业物业整体打包出租给海印集团。根据当年海印股份的公告，双方合作及经营期限为14年，前两年的年租金为1.32亿元。从第三年开始合作经营费用在上一年度的基础上按3.25%的比例递增。

海印股份接手后，大手笔引进了H&M、丝芙兰等国际品牌的华南第一店，中华广场风头一时无俩，甚至反超天河城。

中山三“潮商圈”迎来了高光时刻。

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80后潮仔潮女的致青春

时至今日，以上“盛况”只能从亲历者的口中重温。今年4月，地王广场大量商铺撤场，中山三商圈以并不喜闻乐见的方式吸引媒体和公众关注。如记者所见，地王广场开门营业的店铺不到1/3，其中一半以上处于空置状态。

2014年，地王一个50平方米店铺月租在6万—7万元，如今月租直降到1万元左右。租金连年下调，依旧没能挽留住离场的商家。今年3月，在地王广场经营了六七年的屈臣氏关门结业。

地王广场冷清，中华广场同样低迷。作为曾经的“翻版天河城”，生鲜超市的付款长龙掩不住5楼百货专柜的低迷，昔日火爆的4楼数码城也被餐饮店铺蚕食。2016年10月，因租赁期到期，东川名店城告别体坛。在扫货引发的集体回忆中，公众似乎第一次惊觉：伴随广州80后成长的中山三“潮商圈”，衰落了。

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“壮士断臂”为老商圈焕新生？

随着《解除协议》公开，人们叹息之余不禁猜想：此次海印集团“壮士断臂”，能否为老牌商圈焕发新活力赢来生机？

消息显示，中华广场的另一大业主广州新星投资已与香港昌盛达成合作，管理工作由新星投资主导。这意味着分散经营多年的中华广场终获“统一“经营。业内认为，多年来中华广场存在一个“硬伤”，有两方大业主力量，一方是昌盛、一方是新星，此外还有部分小业主，物权不集中，这给经营管理带来了很大的麻烦。即便海印接手后，这个硬伤也没改变过。

对于海印的撤出，广东省商业地产投资协会会长黄文杰分析认为， 这个时候，中华广场需要更大的投入、花更多的心思去升级改造，否则难以走出下行轨道。但对于海印来说，租约合同仅剩不到四年，此时投入大额资金投入“无数可为”，因此提早退出合情合理，算是壮士断臂。

南方＋记者获悉，新星投资接手后，将希望依托传统老城区独有优势，通过整体大规模提档改造，打造新亮点，改造成全业态、时尚的“老广州的新中心”。

放眼越秀，社会消费力持续强劲：2018年，全区社会消费品零售总额为1356.73亿元，在全市仅次于天河区；尽管增速有所放缓，但仍达到越秀区2011年以来的最高值。

以下数字或许更能说明问题：2018年，越秀区限额以上批发和零售业通过公共网络实现的商品零售额增长39.7%。电子商务在越秀高速增长的背后，反映出线下实体商铺对居民消费力的挖潜空间。

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广州向东，老城区商圈的下一站……？

地铁1号线依然熙攘往来，更多的人潮通过3、5、6、7号线从四面八方汇聚。如今，少男少女、潮流白领的购物方向变得异常一致：体育西，珠江新城。

"南方＋"进行了一项在线调查，在“你最常去哪个商圈购物”的选项里 ，天河城商圈以75%的得票率高居第一。

“天河商圈已经成为新的城市客厅，高端客流更聚集，环境更好、交通更便利、配套更佳，必然取代老城区商圈。”李鹏认为，中山三商圈的兴起得益于地铁1号线。但随着地铁建设提速，广州城市“骨架”迅速撑开，中山三交通优势弱化，地处老城区又约制了其发展空间，大商圈style已此路不通。

北京路、上下九、江南西同为老城区商圈，它们在调查中表现不俗。北京路商圈以37%的支持率位居第三，江南西商圈也获得17%票数。

“从天河城出来，你可能会踏入更多的购物广场，但如果你从江南西的富力海珠城出来，看到的会是一条河涌，河边悠闲地坐着正在喝咖啡的人。”90后湖北妹子艺天这样描述她眼中的江南西。

“江南西营造了比较好的街区体验感。”李鹏说，江南西与居住和生活的结合度很高，各色店铺散落在居住小区里，人们穿梭其中，能沉浸到立体的街区场景中。

“单纯升级商场配套或改变经营策略，作用不大了。”李鹏期待着“最高端的复兴”——文化振兴。这需要跳出商场自身空间，通过政府主导、社会参与，把中山三周边老城各种文化元素充分挖掘并串联起来，形成文化体验式街区。通过培育公共环境的吸引力，再打造一两个公共艺术场景“爆点”，有望重新汇聚人气。“到时，商家就会根据市场需求，自发调整升级。”

北京路有千年古道，上下九有荔枝湾，中山三又埋藏着哪些文化宝藏？省体育场可以主打休闲文化，与亲子活动相结合；东皋大道的小洋楼不输东山口，网红民宿、咖啡店营造文艺风；农讲所、烈士陵园尽管天生“严肃脸”，但也有挖掘空间。

广州城市发展一路向东，带来十足的想象空间和发展张力。如何在新城建设和老城复苏取得平衡，值得深思。如何优化存量城市空间，提升新老城区商圈的差异化，是千年商都保持文化底色，实现更高质量发展面临的重要课题。

英雄广场上，十六七岁的滑板少年仍像当年80后潮仔潮女一样，起跳，划出潇洒的线条。广州“潮人主场”的变革正在进行。新的发展方向有望焕发新的城市活力。

【撰文】黎詠芝 莫依蓉 朱紫强 闵锐 马艺天（部分资料来自网络）

【视频】莫依蓉 闵锐

【调查设计】闵锐 黎詠芝

【出品】珠三角新闻部

【作者】 黎詠芝；莫依蓉；朱紫强；闵锐

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端 南方号~深度~南方+访