苏州安泰(最新苏州园区高扬国际烂尾楼，或将打造养老式产权公寓)

位于苏州园区斜塘街道的知名烂尾项目——高扬国际广场（安泰项目），近日迎来了新进展。

5月23日，“安泰项目管理人”发布了项目走向研讨会内容通报：

管理人通报案件进展及当前局面：

2016年6月，苏州工业园区人民法院受理安泰公司破产清算案，至今已将近7年之久。管理人前后接待共30多家投资人，召开了三次债权人会议，其中两次制作《（预）重整计划草案》，但由于债权人之间意见并不统一，草案表决均未通过。

2022年7月，深圳市保石启扬投资有限公司（下称“保石公司”）报名参与安泰公司第四次重整投资人招募，提交了书面报名材料，并缴纳1000万元保证金，成为安泰公司的唯一重整投资人。

成为投资人后，保石公司开始推进其重整方案，即采用“商改住”的方案进行重整。经过将近6个月的沟通，保石公司商改住方案的工作持续受阻，遂调整方案为“将3号楼改为70年公寓”，并积极推进该方案。目前，该方案尚未获得相关部门的肯定性认可，无法取得实质性进展。

管理人围绕当前的重整三方案的细节、债权人的清偿率、方案利弊等方面，同各债权人展开讨论。方案具体内容如下：

※ 方案一：7.2亿兜底常规重整方案

重整投资人保石公司以7.2亿对价兜底，继续推进其“70年公寓+40年公寓”的方案。其核心诉求为：①3号楼改为70年公寓，由16层加盖到26层（预计加盖23000㎡）；②容积率由5.0调整到5.8；③商业裙房拆除9000㎡。

在本方案下，小额债权人的清偿比例为51%，大额债权人的清偿比例为7%。偿债周期为：①第一期为自项目取得《商品房预售许可证》之日起12个月内（不超过法院裁定之日+24个月） 60%；②第二期为自项目取得《商品房预售许可证》之日起24个月内（不超过法院裁定之日+36个月） 40%。

※ 方案二：投资人共益债续建重整方案

本方案下，全部普通债权首先以7%的比例清偿（不含转为投资人的普通债权人）。其后，根据项目实际销售情况对小额债权人进行清偿，但小额债权人的总清偿比例不超过51%（7%+44%）；未转为投资人的大额普通债权人的总清偿比例为7%；转为投资人的大额普通债权人的清偿比例最低为7%，此后根据销售情况共享收益。

本方案包含两种子方案：

1. 子方案1：纯财务投资人出资完成续建

偿债顺位为：①共益债借款本金及利息（含补交土地出让金）；②代建、代管费用；③销售佣金及销售税费；④7.21亿元偿债资金；⑤投资人无劣后资金；⑥若是销售不理想未完成7.21亿偿债的，则无义务补齐；⑦若是后期销售良好有收益的，则财务投资人与愿意劣后的债权人继续分享收益。

2. 子方案2：产业投资人出资5000万元劣后

偿债顺位为：①共益债借款本金及利息（含补交土地出让金）；②代建、代管费用；③销售佣金及销售税费；④7.21亿元偿债资金；⑤产业投资人5000万元投入款作为劣后；⑥若是销售不理想未完成7.21亿元偿债的，则以5000万元为限补齐；⑦若是后期销售良好有收益的，在投资人收回5000万后，则产业投资人与愿意劣后的债权人继续分享收益。

※ 方案三：债权人自救式共益债续建重整方案

本方案系由部分大额债权人牵头，以出借共益债或将债权劣后的形式，参与共益债续建重整。基础方向大致如方案二，细节部分需跟相关大额债权人继续讨论。

5月24日，“安泰项目管理人”又发布了第十九次债权人委员会内容通报：

与会人员针对当前的重整三方案展开讨论，并就“要不要融资完成续建”“如何实现续建”“续建滞销的风险如何解决”“债权人能不能认购房产”等具体问题各自发表意见。讨论意见初步如下：

1. 结合属地政府政策及园区版块的用户需求，本项目拟打造养老产权式公寓，提高烂尾楼价值。

2. 保石公司表示，如其“3#楼由40年改70年公寓”的方案无法推进，考虑同其他投资人合作打造养老公寓，或同大额债权人合作推进共益债续建重整方案。

3. 考虑到项目去化压力及购房人的购房实际需求，案涉项目复工续建完成后，拟以分配款冲抵部分购房款的方式，鼓励债权人认购续建后的房产。具体售卖单价将由投资人届时做详细测算。

法官对以上的讨论意见表示认可，同时鼓励其他大额债权人积极参与共益债续建重整方案。

管理人下一步将根据本次会议的讨论结果大力推进本案。