下一个-资本入局长租公寓、金融支持住房租赁，下一个市场机遇或将到来

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铁狮门从深圳到上海的高端长租公寓布局之路

近日，润中国际控股(00202)发布公告，公司的全资附属公司来富国际投资有限公司、中国附属公司天富(上海)酒店管理有限公司及其合资伙伴上海景奕股权投资合伙企业，以人民币3.6亿元与买方订立总协议，向买方出售物业(即酒店及停车场)75%实际权益的计划，并将酒店翻新及重新打造为服务式公寓品牌，以“Modena by Fraser”品牌继续经营。

图片来源@《润中国际控股公告》

具体来看，出售的物业为位于中国上海市杨浦区怡富商务广场内并构成其一部分的酒店(即上海五角场智选假日酒店)及停车场(即2层停车场)。

买方为上海晶耀庭酒店有限公司，是铁狮门集团附属公司。在收购完成后，铁狮门集团将持有上海五角场智选假日酒店75%股权，其余25%股权仍为润中国际持有。

据悉，收购物业未来将被改造为Modena by Fraser酒店式公寓。Modena by Fraser是全球服务公寓和酒店领导者—新加坡辉盛国际集团旗下的生活方式服务公寓品牌，强调个性化、设计感和生活格调，目标人群定位追求时尚个性的年轻人。目前，在国内已经运营了四家公寓，分别位于上海、苏州、无锡和武汉。

这并不是铁狮门第一次投资公寓项目，早在2023年5月，铁狮门宣布与星狮地产集团成员辉盛国际成立合资公司，收购深圳市深润大厦的长租公寓部分，深润大厦总建筑面积11.2万方，业态包括办公、商业与长租公寓。其中长租公寓部分面积2.5万方，并通过深度改造将项目打造为中高端长租公寓，总投资约7.17亿元。

半年时间，从深圳到上海，铁狮门和辉盛国际发挥各自专长，在中国高速增长的城市开拓高端长租公寓业务。

资本重新关注中国住房租赁市场，大宗交易活跃度攀升

在“租售并举”与房地产发展新模式的“大资管”背景下，越来越多企业和机构开始布局公寓市场，长租公寓新品牌亦不断推出。目前租赁行业中的投资人主要分以两类：大型国际化投资机构，如黑石、博枫、GIC、基汇资本、领盛等；以及国内大型金融机构，如建信信托、平安不动产等。

（1）通过资产收购加大对长租公寓市场投资力度

资产收购是企业进军长租公寓市场的主要渠道之一。今年以来，除博枫资产管理外，万科、建行、领盛、世纪华通、铁狮门等企业也陆续加大租赁市场的投资力度。

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仲量联行数据显示，2022年，上海完成的74单大宗交易中，有15单均为长租公寓，成交单数占比超过20%，成交额近60亿元，仅次于办公业态。2023年全国长租公寓大宗交易投资额110亿元，超过了前两年的总和。其中，2023年前三季度，上海长租公寓市场发生10单成交，成交金额达49.8亿元，超去年成交额的8成。

（2）新的租赁品牌扎堆入市

2023年，头部企业的扩张速度也明显提升，城投、房企、酒店运营商、房产中介等企业纷纷创立住房租赁品牌，大量新的租赁品牌扎堆入市。

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众多内外投资者频繁涌入国内住房租赁赛道，为租赁市场注入更多的能量，侧面反映出投资者对国内住房租赁行业广阔前景的看好，长租公寓作为第一个集中爆雷的地产赛道，完成风险出清后，各方参与者已经卷土重来，住房租赁市场或将迎来行业发展的新热潮。

资本热捧的背后：市场环境和政策支持

多位业内人士分析称，上一轮长租公寓暴雷潮的出现，主要源于三方面：租赁房源不足、对租赁企业经营的金融政策支持不足以及企业运营能力不足。进一步剖析，在于商业模式本身存在问题。之前的长租公寓以“二房东”模式为主，通过低价收购房源进行装修，再以高价出租出去，从而赚取“租金差”。这种模式的利润空间非常有限，要想达到一定的盈利水平，就必须要保持较大的规模。这就导致长租公寓企业，在前端获取房源的竞争白热化，直至出现“高收低卖”的情况，企业挪用租客的预付租金，负债经营，最终导致爆雷。

从目前情况来看，行业的经营格局已经发生了很大变化。

1、多主体供给政策解决集中式租赁房源不足问题

在过去，优质的集中式公寓物业，获取难度很大，导致市面上一直是碎片化、分散式的模式为主。党的二十大报告明确，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2023年，广东、江苏、北京、上海、广州、天津、杭州、成都等重点省市均在相关指导文件中着重强调培育壮大住房租赁市场的重要性，普遍提出多渠道筹集租赁房源，培育专业化、规模化住房租赁企业，加大保租房等租赁住房供给。释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设，长租公寓的房源获取渠道得到拓宽。

（1）住宅租赁用地集中供应

住宅租赁用地的大量集中供应，让长租公寓向大规模、集中式的方向发展。一方面，集中管理，让企业运营效率更高，另一方面，也大大降低了房源获取的竞争烈度，租赁住宅用地供应规模大、低价地。例如，截至2023年，上海已累计供应租赁住房用地222幅，总建筑面积近1900万平方米，可提供超过25万套租赁住房，其中大部分为保障性租赁住房。

（2）盘活存量资产，“非改租”政策加速，将闲置、低效物业改造为长租房

近年来，北京、上海、广州、深圳、天津、厦门等地陆续出台“非改租”政策，积极探索盘活存量资源。比如，广州推进非居住存量房屋改建保障性住房租赁。深圳将住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、城中村房屋等居住存量，以及商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋纳入筹集范围。同时，深圳开启统筹推进城中村综合整治与保障性住房租赁筹集工作，全面推进城中村规模化、品质化住房租赁改造。

这条政策的放开，进一步提升了租赁住房的供给速度。2023年，市面上很多新开项目，都是“非改租”类的存量改造产品。7月，万科泊寓将深圳水务南山大楼办公楼，改造为204间保障性租赁住房，并正式投入运营。龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店，也是由一座闲置办公楼改造而来，经过装修后，变身为一个拥有745间房的保租房项目。

2、金融支持住宅租赁力度加大

金融支持力度加大，央行、银保监、证监会等多部门均出台金融政策支持住房租赁市场发展。近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局推出金融举措支持住房租赁市场发展（“金融17条”），几乎覆盖了建设、购买、运营、退出等环节。此外，央行设立1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，用于引导工农中建等7家银行为试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持。

（1）资金支持：在“金融17条”中规定，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，30年期限、80%贷款额度，这已经超过以往对居民贷款的支持力度。

（2）资产证券化，打通项目退出机制：地方层面，广东省积极拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，鼓励金融机构提供多元化信贷融资服务，同时推动发展保租房REITs试点业务；上海、深圳、重庆等地多次出台政策，支持本地符合条件的保租房项目发行REITs，针对具体项目给予相应指导。允许住宅租赁企业证券化，可以为企业提供稳定的现金流和较优的退出机制，解决了企业做重资产投入的最大顾虑。

2022年8月，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT首批3只保障性租赁住房REITs试点项目成功上市；同年12月，华夏基金华润有巢REIT发行上市，成为业内首单央企保障性租赁住房REITs，还获得机构投资者超200倍认购，这些都让投资人对中国的住房租赁产业产生了新的认知。

（3）财税优惠：重庆、宜昌、芜湖等地为鼓励多主体参与保租房筹集建设运营，针对保租房改建、运营和发行REITs等环节，实施专项资金补助。另外，厦门、济南、南昌等地明确保租房用水电气政策，确保相关优惠政策兑现。

一线城市成为租赁投资的重点区域

一线城市拥有经济发展最优质的资源和要素，也是中国经济关于全球发达经济体、实现经济社会发展战略目标的主要依据。凭借其发达的经济资源，完善的产业结构，吸引大量外来就业人口。与此同时，租赁行业需求旺盛。

从“十四五”时期城市保障性住房租赁规划目标来看，人口规模较大的一二线城市就是保障性住房租赁的供应主力区域。今年，一二线城市保障性住房租赁筹集量占已公布城市筹集目标总量的75.2%，核心9城2023年保障性住房租赁筹集目标超过5万套（间）。尤其深圳、广州今年的筹集目标较高，达到10万套（间）以上。

数据来源：URI城市租住

大多数投资主体遵循核心城市、核心地段、核心项目原则，因而国内一线等热点城市的核心板块的重资产成为内、外资本争夺之地。一线城市的资源优势为住房租赁市场提供了良好的生存发展环境，预计在较长时间内，将持续成为全球投资抄底的重点关注区域。

中高端租赁市场份额持续增长，未来发展前景更被看好

根据克而瑞租售统计，2023年有7家企业落地中高端公寓产品线，中高端公寓产品在租赁市场中较为稀缺，相比其他长租公寓产品利润相对较高，因此吸引了各类企业入局，包含国企、民企及外企。比如，深振业、张江集团、贝壳、仁恒置地均打造中高端公寓产品线，领盛投资、融通集团、深城投布局服务式公寓产品线。

此外，中高端租赁产品不受5%租金涨幅限制，市场潜力较大，以上海为例，根据克而瑞数据，2023年上海中高端集中式长租公寓市场规模已接近60亿元。

克而瑞分析师指出，更多投资者对长租公寓的投资趋势聚焦在中高端及高端长租公寓市场。高端租赁产品具备天然的护城河优势，中高端公寓市场未来将成为更多人的投资选择。

在“租售并举”住房制度的持续推进下，随着经济发展和城镇化进程的加快，人口流动性增加，住房租赁市场将会得到快速发展，加上相关政策不断完善，住房租赁行业将从野蛮生长阶段进入到规范阶段，同时，也正在吸引全球投资者的关注，或将意味着下一个市场机遇的到来。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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