红旗村-人民之城·更新2023③ 红旗村的启示
2024-01-13 11:58 来源:爱美欣 浏览量:次
上海目前最大体量的购物中心真如环宇城MAX正式对外开业,这也标志着红旗村改造项目正式收官。历经近十年时间,曾经“脏、乱、差”的红旗村是如何实现蝶变的?作为上海首批城中村改造项目,它又给后来的城中村改造带来哪些启示。今天的《人民之城更新2023》系列报道,让我们去了解一下当年上海中心城区最大的“城中村”改造项目——红旗村的故事。
12月23日,上海最大体量的购物中心,真如环宇城MAX 终于开门营业了。几位原红旗村村民,迫不及待的在开业当天就组团前来,他们要亲眼看看记忆中的老土地,变成了什么模样。“这个商场太好了,精致。”“我们一直是红旗村从小长到大的,但这个地方以前是比较脏乱差的,现在改造后腾笼换鸟,非常的高大上,和老早是不好比的。”
红旗村,就是如今这个巨无霸商业体的“前世”,10年前,它是上海中心城区最大的城中村,东至真如港、南至中宁路武宁路、西至曹杨路、北至铜川路,占地约586亩,村里有着果品、水产等9个大型市场,还有连成片的无证照印刷厂、冷库,满地污水垃圾。
2014年,以脏乱差出名的红旗村,被列入了上海的第一批“城中村”改造项目,但当时,城中村改造要怎么筹钱、怎么征收,还没先例可循。肖继云作为上海中环天地投资有限公司原常务副经理,退休前参与了红旗村改造的整个过程。他还记得,当时红旗村内不仅市场繁杂,还下有铁路货运,上有高压线,开发成本显而易见的高,不少开发商都是来看一眼,就赶紧绕着走。“没有先例,有的人在过程中已经是作为城市户口了,怎么处理?土地的界面资料不全。”
难度还不仅如此,更在于改造会动村里的市场,那就一定会动到村民和村集体的利益上。像原本属于村集体经济的山华水果市场,一度做到摊位600余个,年销售水果约70万吨,村民一年仅分红就能拿到十多万。“山华市场关闭的时候,就是对集体经济是产生了一定的影响,改变了一个居住的环境,大家都喜欢,但是收益减少,这方面大家都会有想法。”
开发商中环天地与红旗村方面,经过了多轮谈判,最终搁置争议达成了11条原则意见,确定了土地边界、房屋权属等具体操作外,同时明确,土地征收后,村民会得到一笔类似过渡费的钱,按当时上海每月基本工资收入发放。而红旗村集体经济组织,上海兴隆实业有限公司,还可以以入股形式参与到改造后商业体的开发之中。
中环集团董事长胡礼刚称:“当时这个村有268个在职职工,考虑其长期的负担,包括这些职工的就业、收入,所以我们在商务楼宇的开发中,拿出一栋大楼5万平方米,以成本价给村集体经济组织持有。每年老百姓还有村集体经济组织的资产分红。”
这样的大胆尝试,最大程度保障了村民和村集体的利益,同时,征收过程中,村里也尽可能地帮着里面原本的市场商贩等流动人口寻找疏导方向,多管齐下,红旗村项目的推进渐入佳境。“市场关闭的时候动了很多脑筋,我们到上海周边、江浙一带,如嘉兴,给经营户牵线搭桥,鼓励个体的私营的老板去找合适的场所建设开设市场。”归志华回忆道。
2015年10月底,红旗村内九大市场如期顺利关闭。到2016年6月底,地块范围内的无证建筑全部拆平。与此同时,红旗村地块辟出47亩土地作为动迁安置房,让村民能选择改善居住环境的同时,也不用搬得很远。2016年2月,项目的签约率达到了100%。
如今,当红旗村的村民们再次回到故土,当年脏乱差的城中村已消失不见,取而代之的是繁华的商业体。对面的甲级写字楼鸿企中心,则已成为村集体土地征收补偿的回购资产,正在火热招商。集体资产提升能级,村民参与到循环造血机制。红旗村改造项目的探索为未来的城中村改造提供了先行范本。
上海兴隆实业有限公司招商主任归静怡作为这里原来的村民,高兴地表示:“以前是穿着雨鞋进市场,现在是穿着高跟鞋进写字楼,那感觉就是不一样。”
十年前,红旗村是上海中心城区规模最大、问题最多、最具典型意义的“城中村”,如今蝶变为文商办等多种业态功能的百万方城市综合体“真如境”,城市面貌一新,居民生活居住环境越来越好。除了城区形态换新,这一区域还迎来了怎样的产业升级呢?《新闻透视》将继续关注。
(记者:应冠文 吴骥 孔权 蒋文越 编辑:由由酱)
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