中国有多少套房子(必看：全国已售超2亿套住房，讲数据，看清趋势，走心分享)

小编在地产甲方从业15年，特别是BGY爆雷以来，一些人就在说房地产要崩盘，房价要大跌。到底怎样？没见他们用数据说话。小编总结近20年数据，给大家一些参考！

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不吹不锤，先上图：

自2000年到2023年房地产销售额、销售面积、销售均价以及各自增长率趋势！

一、关于目前房地产行业困局的问题？

有大环境太差导致对未来预期不确定，也有三年口罩时期导致收入锐减等。

归根到底还是资本的贪婪，已到了不能不解决的程度！

1、没有哪个行业能做到几十年一直增长：从98年商品房市场化以来，到2021年，这个行业连续实现23年持续繁荣（除了2008年金融危机和2014年防止过热大量调控政策出台没有增长）。销售额规模从3500亿到16万亿，销售面积从1.7亿㎡到将近16亿㎡；没有哪个行业能持续这么久时间长期稳定繁荣。

（销售额及增长率趋势）

2、行业增长率走低仍高溢价拿地，埋下隐患：自2016年销售面积、销售均价达到一个新的高峰，增长率开始走低的时候，仍有不少房企喊出冲千亿规模，开发商的逻辑是在以后的市场，规模小的房企必然会走向衰落，规模是唯一的出路。所以不断有地王出现，高溢价拿地！在整体市场规模增长率渐衰的时候还敢高溢价拿地，使得整体市场风险逐步增大。

（销售面积及增长率趋势）

3、三道红线大概率是主动为之，就是为了主动去杠杆：为什么要在2020年8月这个时间点出台三道红线，防止过度举债而导致风险骤增。在2019年底出现口罩事件开始后，2020年上半年销售面积和销售均价增长率反而不降，同比增长！这里原因很多，也很复杂。但是核心问题是：大量买房就会有贷款增量增加，而在口罩时期，收入是有减无增，无疑增加整体系统性风险。

4、资本对城镇化率水平增长速度走低的不够重视：自2015年城镇化率（57.33%）增长率达到2.85%后逐年走低，到2019年城镇化率（63.89%）增长率跌到2%以下，并且增长速率直线下降。在各种限购政策下，城镇化增长率很大程度上决定了市场的天花板能有多高。

（城镇化率水平及增长率趋势）

5、老百姓对买房就能躺赚的认知彻底改变：应该说16年以前买房的人，真的是躺赚。特别是11年以前的人，买房2成首付，贷款利率7折。这里最典型的就是2008年金融危机后，放水4万亿刺激经济发展。09年、10年这两年买房的人大赚特赚。惯性逻辑导致市场规模逐步增长，所以2014年后，逐步出台各种政策调控房地产。但由于整体城镇化水平在2014年才55.75%，刚性需求还在，支撑了上涨，也埋下了隐患。

PS：小编从业经历过程中，10年前，亲历某同事，3年时间从20万自有资金炒房可以炒到2000万以上资产！现在拿2000万去炒楼，可能本金不保，还倒欠银行几千万！

一个成熟市场怎么可能有这么鲜活的案例！

二、关于房地产总量问题？人口总量决定房地产总量！

截止到2023年7月份，从2000年（98年商品房市场化）有统计数据开始：

1、全国已销售商品住宅212亿㎡，按照100㎡/套计算，合计2.12亿套；

2、按照2023年7月全国住宅均价10,855元/㎡，全社会住宅总市值230万亿（这里没有考虑二手住宅，二手住宅也是从一手变成二手）；

3、全国已销售商品住宅金额146.4万亿，按照70%按揭比例，103万亿按揭贷款；

国内实际情况，能否支撑这个规模持续发展：

1、全国截止到2021年底总人口14.11亿。其中：城镇人口9.2亿，非城镇人口4.9亿。按照2021年国家统计局发布户均人口2.77人算，大概城镇户数3.3亿户。按照现在整体已销售2.2亿套住宅算，城镇户均接近0.7套住房。城镇人口人均居住面积23㎡（实际远远大于这个数，国家统计局2020年发布统计数据：城镇人口人均居住面积36.5㎡），整体市场已趋于饱和状态。

2、到2022年底，人口已经开始出现负增长。虽然短期影响不大，但是对于整体市场信心，买房的心理产生了重大变化！

人口总量已不能支持房地产继续高飞猛进！人口总量不足以支撑房地产总量继续增长！

如果说多少每年多大总量规模合适呢？我们暂且简单大概估算一下（只考虑城镇化带来的住房需求）：按目前人口总量和城镇化增长率，每年的市场需求量大概在7亿㎡以内！

全国14亿人口，21年城镇化增长率1.3%，对应1820万人，按照户均2.77人657万户（可以理解为有实际需要的657万套），户均100㎡，6.57亿㎡。再加上一部分改善，每年总量是不是在7亿㎡以内是合理的？

2022年，全国住宅销售11.4亿㎡。2023年截止到7月销售5.7亿㎡，预计到今年底也会超过10亿㎡。当然比最高峰的2021年的16亿㎡减少不少。但实际供给量远远大于了市场的需求量！远远超过目前城镇化水平增长带来的市场增量！

三、关于房价问题？

如果你认为从官方统计口径房价会降，那么你肯定是错的，不是因为数据是假的，而是因为官方统计口径是整个市场，不是单个城市、单个区、单个项目！

在小编看来，未来一段时间整体房价会位于1万/㎡左右横盘阶段！

主要有两方面原因：

part1：暴跌可能性不大！

1、一二线城市本来就是市场销售的主力，三四五线城市市场占比不高。并且现在市场分化，三四五线城市卖不动，一二线城市的量比三四五线城市量大，且价格高，所以整体均价不会低；

2、现在一二线城市，整体房价相对于19年左右市场高峰期已经跌去20%到30%。各位，你们要知道，开发商的毛利水平大概中位数也就是25%左右。目前整体价格大幅下跌的可能性不大；

3、说楼市崩盘的人，不是别有用心就是啥都不懂，美好期待或者使坏而已。

我就举个简单例子：深圳宝安鸿荣源伽誉府，7月中旬首开卖了50%，大概700套。到8月20号左右，销售超过1000套。销售均价从4万多到5万多都有。销售主要是以100㎡以内小户型为主。

整个深圳将近1800万人口，深圳户籍人口只有600多万，还有1000多万人是非户籍人口。深圳限购政策是5年社保。

如果全面打开限购，深圳楼市肯定又会爆发！

但是，如果说个别地方城市，量级比较小的城市会不会崩盘，我看会！核心在于城市的人口、经济发展！

从整体市场来说，有人口支撑，中国经济总量有、经济转型向高科技、高端制造业发展，长期动能有，是不可能崩盘。

如果楼市不崩盘，或者说个别量级小的城市崩盘了，对整体市场影响不大，何来房价暴跌！

part2：上涨的可能性也不大！

1、整体人口数量下降，各大城市人口增量停滞！

以深圳为例:2021年末人口总量1768万人，2022年末人口总量1766万人。人口总量决定了未来各个城市人口总量。当人口增长停滞，房地产增量也受影响。

没有人口增量就没有房子需求增量，没有量，价格自然而然就起不来！

2、大环境较差，预期不稳，信心不足，现金为王！

目前国外环境不稳，国内的湾湾在闹别扭，漂亮国打压、地缘风险等等导致整体市场环境较差，未来重大不确定因素太多。导致，有钱不敢乱花，更不敢借钱来扩大生产和消费。

都把钱拿去存银行了，今年内一个季度的新增存款余额相当于去年一年的存款余额，充分说明普通老百姓对于未来预期信心不足。

大家都不把钱拿出来消费，更不用说消费房地产大宗资产。大家都不去买房宁愿存银行了，没有了需求，房价怎么可能上涨！

3、没有投资客、就凭住房需求，房价不会大幅度上涨！

这也是前些年，中央出台文件的总会提到的四个字：房住不炒。解决房住不炒，核心是去金融杠杆。

1）对开发企业：三道红线，恒大直接爆雷；

2）对炒房客：a：限制流通，取小证后N年才能交易（限售）；b：降低杠杆，只能贷款1套（限贷）；c：社保5年限制交易对象（限购）；d：二手房指导价（限价或预期信心）；e：提高二手交易税费成本。

没有了炒房客，市场需求没有那么旺盛！没有了炒房客，市场没有那么高涨的情绪！大家都没有了买房的冲动，房价怎么可能暴涨！

4、老百姓是真没钱，有真正购房购买需求的想买也没钱买！

经过口罩3年，很多人的收入收到很大的影响。还有很多因为口罩3年吃老本，生意亏本，特别是做餐饮行业的！哪来的钱去买楼。

举个例子：中山马鞍岛某项目（深中通道2024年6月通车），年前价格2万/㎡左右，现在价格1.7万/㎡左右，但是按照正常的套路卖不动。搞了首付分期后，一个月时间就卖了100套。现在这种市场环境下，难道还会有人说买楼是去为了投资？大概率就是买了自己住的了！

老百姓恢复，休养生息不是一年半载马上就能恢复过来，需要时间！而恢复的这个周期内，需求肯定是疲软的。所以房价段时间内大幅上涨的可能也不大！

四、关于影响房地产市场发展的因素！

以前专家、地产大佬讲影响房地产市场发展三大因素：短期看政策、中期看土地、长期看人口。

小编看法不同，在之前的图文里面已经写到，现在的房地产市场：短期看政策、中期看人口、长期看经济。

1、人口已经在2022年出现负增长，整体天花板在这里。唯一不同的是不同区域城市之间人口的差异。

2、长期稳定的经济发展才能创造更多就业机会和更高的收入，自然能吸引人口流入。有了人、有了高收入才能支撑房价稳步上涨。

3、现在很多城市、很多区域、很多项目房子都买不出去，关土地什么事情呢？

知道了关于房地产目前困局、总量和房价趋势以及影响房地产发展的关键因素，那接下来说的一定要认真仔细看完，至关重要！

五、你持有的房产未来会怎样？

part1：先看国家城市规划：

根据相关规划，我国共布局了19个国家级城市群：

优化提升5个——京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群。

发展壮大5个——山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群。

培育发展9个——哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州—西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群。

相信大部分年轻人都会往这些都市圈、城市群迁移！年轻人才是买房的主力。

人口的增量或者说稳定能带来房价的稳定和增量！

part2：再看政府效率和廉洁

政府效率和廉洁直接决定了当地的营商环境和当地政策延续稳定，从而很大程度上影响了经济的发展。

新加坡总理李显龙说：为了国家利益，政府力求做正确的事，全力维护新加坡政府制度的诚信，以及努力做好所有该做的事，政府决心确保制度廉洁，没有贪污和不法行为，只有这样才能够维护新加坡人民对政府和国家体制的信心。

有人会说，怎么看政府廉洁和效率呢？

现在信息这么发达，小编也是普通老百姓，通过几个现象来看：
1）对标是不是一心为公、一心为民，网络爆出来的比如恩施陈行甲书记；

2）是不是经常有高官被查，特别是各种一把手，不停的换人；

3）普通老百姓办事是否便利，比如“只需跑一趟”等等。

人口和经济发展是决定未来房价的两个核心因素！

综合上面两个因素：

如果你持有的房产不在这两个条件有利范围内，或者说只有一个能达到条件，能卖掉趁早卖了，留一套自己住就可以了！

如果你持有的房产这两个核心条件都有了，建议可以拿在手上再看看，长期持有！

六、在这些核心城市还没有房，想买，担心爆雷、担心跌怎么办？

part1：避免踩雷

a）买房前一定要查是不是绿档企业，非绿档企业一律不考虑，爆雷风险剧增；

b）绿档房企里面，首选央企、次选国企、再选其他绿档房企；虽然都是公司制，单信用背书不一样！；

c）能买现房就买现房。毕竟房子已经盖好，不存在烂尾风险；

d）如果是期房，一定要去工地多看几次，有没有施工人员在干活，还是和项目匹配的施工人员。

part2：担心跌怎么办？

a）一定要关注所买项目所在区域最近半年成交量和库存量以及去化周期：

平均去化周期12个月左右，市场较为健康，量价平衡阶段；

平均去化周期小于10个月，有价格上调空间。只能说有空间，不是说一定会涨，下跌的可能性微乎其微；

平均去化周期大于18个月，价格肯定会下调，建议再等等。

b）要关注一二手房成交量价关系：

精装一手房价格低于同区域二手房价格，市场倒挂。很多人认为是捡便宜，如果不是限价销售，需要仔细研究。如果是市场正常状态下倒挂，建议找人多问问；

c）要关注购买区域的人口和经济总量以及产业结构：

这直接决定了你所购买房产的抗跌性！人口少的地方，接盘都没有人！

d）不能图便宜，一分钱一分货：

买不了核心区，也要买在离核心区位置较近的地方，并且交通、教育、医疗、商业等配套齐全。越是便宜的未来可能会更便宜！

特别是从长远来看，人口减少，越是配套好的资产，价格越高。反之，价格越低！

e）顺应趋势买房，逆周期买房：

目前全国整体趋势（成交量）是下降趋势，但个别城市、个别区域、个别项目是上升趋势！今年全国趋势会不会是底部，不好说！但是，一年当中，逆时间买房可以参考：

今年6月份，全国住宅均价下降超过10%，成交量上涨接近50%。各大上市公司为了财报数据好看，必须有量！就算不是上市公司，为了年终奖，都会冲下销量。那12月份是不是置业好机会呢？不好说！

但是，每年6月份和12月份买房的人，最起码同比当年同项目买房的人，价格不会高，只会低！

f）要买就尽量买项目首开或者尾盘：

特别是对于大盘，首开的价格应该是最低。除非是对市场形势误判，前几年误判的很多。经过市场的洗礼，更多客观理性对待这个市场。如果越卖越低，这个项目就没法卖了。

g）能找渠道买就找渠道：

找渠道买房最大的好处就是降低购房成本，也就是价格比正常去买要低。虽然合同价是一样，但是渠道分成可以降低购房单价。

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