商住房(一个月卖十几套的二手“商住”房 真的香吗？)

最近在查询北京二手房成交数据时，发现有几个商办小区单月能卖10套以上的房子，所以今天想跟大家聊聊商办那点事儿。

2010年后大量的商办类产品进入北京的新房市场，记得当时去草房那边踩盘，到处可见“总价80万，低总价，不限购”的楼盘宣传语。

随着楼市的发展，商办的“巅峰”期终于来了，2015-2017年，那个近乎疯狂的年代，去库存的大背景下，北京新房市场住宅豪宅化改善化，即使门头沟，大兴，房山，顺义这些之前大家不屑一顾的郊区地段，也几乎看不到任何刚需住宅，小户型产品，自住型商品房也从无人问津到有人开着宝马，大奔去选房，这个时候“商住”的春天来了。

2017年3月之前，门头沟，房山，大兴，顺义都是商办的大户，商办产品为了快速去化，也是各有绝招，比如价格战，没有100万左右的房子，你都不好意思拿出来卖，其次，层高上的竞争，平层能做到3米2，loft4米2的卖不过4米5的，因为人家4米5的二楼能挂花洒，没那么压抑，甚至后来还有8米4的，还有的项目拿民水民电当招牌，也有的楼盘在精装修上下功夫。

其实所谓的商住两用的说法，北京市住建委之前做过解释，政策从层面没有这个概念，因为商办的房子土地性质是综合用地，商用通途，是开发商改变最初规划用途，而打造出商住两用的概念。

17年之前为什么有这么多人买单商办，其实也很简单，无非就以下几点：

1. 容易上车，不限购，不要购房指标。

2. 入手成本低，绝大部分这类房源，总价不超过200万，总价100万的房子选择余地也不小，还能首付五成，虽然贷款年限上限为10年，但与月供相比，对于购房人来说首付的压力相对住宅小了很多。

3. 二手房流通无限制，可以像正常二手房那样快速转手，可卖给个人，所以在二手房仍然有市场，虽然涨幅不如住宅，税费高于住宅，但价格仍有优势，也吸引了不少土豪tz客一买就是一个单元。

4. 也有一部分办公需求，但更多选择1层底商，或临街楼栋，而且很多生意人更愿意从房主那里租房做买卖。

可以看出当年购房人意识里还是认为商办项目只要足够便宜，没有购房限制，商办居住密度大，面积小，商水商电，不能落户等缺点大家统统都能接受。

但这一切从2017年3月的那个晚上就改变了，那天刚刚下班到家的我，打开电视正好赶上BTV晚间新闻正在公布326新政，17年前入市的商办，可以卖给个人，但接盘的人必须满足北京市的购房资格和限购政策，全款购买，17年后的新建商办只能卖给公司，这个消息一出，市面上的商办二手房成交一下遇冷了，而且直到现在17年入市的新建商办项目也没有缓过来。

但时至今日，不少商办项目成交又恢复正常了，但真的缓过来了吗，今天我统计几组数据，列了个商办项目红黑榜，用数据说话，带大家了解2020年的“商住“房价格和成交情况。

先来看个商办项目红榜，红榜的意思就是目前的二手房成交还可以，甚至有的小区单月成交能过10套，比很多住宅小区看上去成交还要多一些。

接下来的小区点评不代表任何投资推荐，只是客观陈述几个小区的优缺点，如果没有住的需求，我依然还是之前的观点，您不要买二手商办，我只说几个代表小区。

1. 北京像素

当年80万入市，俘获了不少在北京打拼着的，年轻朋友的心，北京像素一直是商办市场的“流通一哥”，伴随着常营地区的发展，地段，交通，价格，出租等优势，造就了这里的强流通，也成就了不少刚需客的首套置业梦，很多生意人也看到了这个小区的商机，年轻人多的地方就容易产生消费，但即使是这样，也只有一期新房业主敢说自己没有赔钱吧，之前踩盘在小区里和业主聊了聊，现在购买这里的人，依然是为了实现北京居住梦，在市区，望京，cbd等地打拼的年轻人为主。

2. 林肯公园

如果说北京像素是上车盘，那林肯公园可以称得上有一定居住品质的商办小区，他的流通主要靠，亦庄产业，相对严格的物业管理，带小区环境，充足的房源，低价等因素支撑了这个小区的流通。

3. 东亚望京中心，合生麒麟社

2010年前也有商办，但大都不太好卖，原因之一在于开发早的商办项目价格并不美丽，也就是不太接地气，所以你会看到市面上流通还行，地段尚可的，在望京有两个小区，就是合生麒麟社和东亚望京中心，守着地标建筑望京soho，二三百万的价格并不算很便宜，但买下来出租或求租办公的不少，毕竟一个月能有个7000的租金。

从红榜小区的租金情况来看，大部分在区域内还是有竞争力的，我想这一点也是为什么会有购房人接盘的原因，但我想泼的冷水是，即使这些小区一个月能卖10套，20套，但小区的规模要比普通住宅高出很多，当你看到北京像素1万户的体量，正在出售的房源有174套，你还觉得一个月卖10套多么，当你看到林肯5000户的体量，正在出售的房源多达110套，你还觉得单月11套成交高么，要知道同规模的小区，像天通苑单拎出一个院落，一个月单卖20套就跟玩似的，大部分热门小区也就1000-2000户的规模，但流通要好过商办太多。

再来看看我整理的商办项目黑榜。所谓黑榜，就是当年新房市场宣传的挺热闹，流入到二手房市场低于预期的一类房源。

1. 北京城建北京密码

当年不到100万，新机场的概念，区域吹得天花烂坠的各种规划发展，结果到头来，二手房的价格仍然是当年的新房售价，除了楼起来了，周边几乎没有太大的变化。

2. 艾迪城

同样是当初吹得很邪乎的商办盘，位置确实不错，后沙峪板块，挨着祥云小镇，但也传承了这里的高房价，顺义单价4万多的商办，流通差，不保值也是正常。

3. 尚峯壹號

看看二手房流通，新房还吹吗？2015年交房到现在，只成交了2套二手房，环境好，物业好加分，但未必走量。

4. 7克拉

位置挺好，价格看似便宜，但开间3000的租金，140万左右的价格在商办市场就没有什么优势了，这小区我踩盘时印象最深的就是周边老邻居乌央一片穿行该小区早高峰赶地铁的场景。

5. 中昂时代广场

新房时期叫中昂小时代，京西大爷大妈当年tz必看的小区，手里有些从股市出来的资金和拆迁款闲钱，到这投了一套，结果先后经历了延期交房，配套规划变化，当年为了享受一两万折扣着急忙慌排卡，结果80万买的，现在70-80万成交，当然谁都没有后眼，但现实就是如此残酷。

再来看看黑榜的租金情况，也都是2000户体量起步的社区，大都地段缺失，没有产业支撑，租金低，不好卖，流通不好，但想要出货的可不少。

最后简单做个总结，因为确实因为种种原因，身边也有不少朋友选择了商办类的产品或是现在正在关注商办项目，我给您三点建议。

1. 没有办公需求，能不碰就不碰，全款后价格优势变小，流通相比住宅要依靠的因素更多，比如地段，产业，交通，价格等等，最重要的是对于商办项目流通并不等于保值，以价换量，售卖要比住宅更加艰难，况且居室面积也做不到三代人居住，不能落户，意味着你肯定还要再换。

2. 17年左右已经买了商办房，等待变现或置换，只送您十六个字，保持心态，一切随缘，等待时机，能出则出。

3. 有朋友幻想着商办政策宽松，我觉得北京有点难，房住不炒的基调在那，现在楼市相关别说政策，出现一点利好，都会被开发商和中介放大解读，牵一发动则全身，况且商办存量不少，好不容易稳定住的市场，我认为短期内政策宽松的可能性极低。