万睿科技(投资收缩｜2023年三季度数字化发展报告)

观点指数 房企研发投入分化，数字化转型任重道远 房地产及相关行业整体的数字化发展水平仍然较为薄弱。以房地产开发行业来说，2023上半年大部分房企研发投入继续收缩，且两级分化严重，想要实现数字化转型仍然任重而道远。

物企深入智慧社区建设，数字化仍为内生服务 期内，部分物企通过自费或招标阶段带资进场进行社区智慧化改造；数字化平台建设方面，万物云与中海物业旗下数字化平台目前都取得了不小的成效，但外部输出能力略有欠缺，仍是主要服务于自身或集团项目。

政府文旅数字化合作频发，智慧园区建设火热 报告期内亦发生多起政府与文旅企业就数字化展开的战略合作，智慧产业园与智慧物流园的建设也在有序推进。

房企研发投入分化，数字化转型任重道远

随着商品房销售红利见顶，房企普遍进入低增长、低盈利的状态，数字化转型的重要性也逐渐凸显。地产开发商进行数字化转型的目的，除了成本优化，例如通过数字化系统减少中间环节实现管理扁平化；或通过流程线上化、业财一体化实现人员精简等；还可以对房企的既有运营模式进行升级，例如在拿地阶段利用大数据信息进行辅助决策，亦或是自身的品牌和营销部门利用信息化系统进行实时监控。

和其他行业相比，目前行业整体的信息化发展基础仍较为薄弱，存在巨大的提升空间。具体来看，房产经纪领域的信息化程度相对较高，且其中较多都是第三方企业在拥抱、推进。9月10日，复地集团与快手旗下快手理想家举行合作发布会，双方将基于理想家平台进行直播卖房、新房线上营销交易等活动；9月25日，快手理想家与重庆韬工场达成合作，共同探索直播卖房。直播卖房是近年包括碧桂园在内的不少房企都尝试过的营销方式，从已有资料来看，目前还并未取得明显业绩，该方式未来能否真正带来颠覆性成效还有待观察。

报告期内还发生了多起地产公司与非科技公司进行跨界数字化合作，例如8月6日，绿地控股与茅台签订战略合作，计划深化在品牌国际化、项目建设专业化、经营资源市场化、产业转型数字化、金融、酒文旅、康养和科创等领域的合作。

9月21日，中国石化与德信地产达成战略合作 双方拟在充电桩建设、智能城市建设、存量物业升级和多类型物业开发等领域合作，打造更加智能、绿色、高效的城市环境，此等与地产外的企业进行战略协同的动作，可以有效借鉴其他行业在数字化发展方面的经验。

据观点指数不完全统计，和行业规模相比，今年上半年房企的研发费用投入仍然普遍较低，在披露研发费用的房企中，仅碧桂园、万科、绿地、金隅等少数房企对研发投入较多，突破了1亿元。

数据来源：企业公告，观点指数整理

房企对研发的投入也整体呈现两级分化的状态。2023上半年，上市房企中研发费用最高的如碧桂园接近10亿元，而更多房企的研发投入基本为几百万元，可以认为自费进行科技建设的房企仍是少数。

2021年是房企研发费用支出的顶峰，碧桂园全年研发费用突破30亿元。在那之后，房企的研发投入普遍下降，其中可能存在的两个原因：一是2021年行业流动性危机已经开始蔓延，科技研发等投入产出见效慢，因此企业对非必要性的支出持更谨慎的态度；二则是部分房企在过去数年已完成了初期耗资较高的数字化平台建设。

龙湖是在研发端投入巨大的房企，其于2021年的科技投入曾达到约20亿元，龙湖千丁用于实现智慧物业与智慧物联，其主要与龙湖物业进行战略合作，而且该产品还做到了大面积对其他物业服务企业输出，覆盖面积超过13亿平方米。

在自研之外，房企会较多地采购和使用外部较为标准化的数字化产品，例如提供ERP产品的金蝶与爱德数智，提供数字化基础设施底座的阿里云与腾讯云等，大量可供选择的第三方成熟产品也是大部分房企对数字化建设一直投入不大的原因之一。

总体而言，2023年三季度地产开发商在数字化建设方面仍然进展不大，结合8月披露的中报数据来看，较多房企的研发投入在上半年都有继续收缩的趋势，想要实现房地产行业的数字化转型仍然任重而道远。

物企深入智慧社区建设，数字化仍为内生服务

存量运营时代，作为地产的后勤运营端，物业服务企业对数字化运营存在更现实的需求，物业服务也是不少房企进行数字化发展的重要发力点。

住宅物业管理的商业模式决定了单一项目物业管理费提升存在刚性，若要提升利润，在开拓创新增值业务之外，成本优化是企业目前的主要发力点。物业服务是典型的人力密集型行业，一个建设完备的数字化运营管理系统可以协助物企显著节约人力成本，这也凸显了数字化建设的重要性。

管理端之外的物联网方面，对物业服务企业而言，其“资产”可以认为是已在手的物业合同与项目。由于近年来物企大多追求独立发展，管理项目中有相当大比例都是第三方项目，多数物业服务企业在管项目的硬件智能水平参差不齐，很难形成统一的云端管理平台。

此时，部分物业企业会选择自费对管理的住宅社区硬件进行数字化改造升级。例如近几个月以来，万科物业采取了“带资进场”的方式竞标，本质是对意向进驻的住宅社区的硬件做智能化改造，以使其融入万物云的“蝶城”管理系统，前期投入的大量固定成本可以通过后续的管理效率提升和运营成本优化来部分收回，但需要的时间可能难以预计，也很难判断物企对管理项目进行自费智能化改造，在商业上是否是经济的。

社区商业方面，主流物业公司都有自建的业主APP或信息化平台，用于实现线上和线下的整合连通，除了门禁及缴费等基础功能外，物业公司的盈利点主要在于集成的各类增值服务，特别是线上零售平台。

不过，和电商相比，物业公司所搭建的线上零售平台，无论是融资打法还是供应链成本管理，都不占优势。实际来看，物业公司会将销售产品集中于大米、粽子等日用和节令商品，部分公司还会提供“特供”精品农产品等，与电商销售商品的模式相比，物业公司可以拥有更高的客户粘性，但最后仍要落脚于服务上。

部分物业企业会选择凭借自身的管理经验自建数字化平台和管理体系，并对外输出解决方案和业务，目前行业发展较为领先的主要是万物云旗下的万睿科技以及中海物业旗下的兴海物联。

数据来源：企业公告，观点指数整理

其中，万睿科技主要提供AioT及BpaaS解决方案，近年营收呈现稳步增长。2023年上半年，万物云AioT及BpaaS解决方案实现13.16亿元的收入，同比增长13.9%。今年上半年，万物云研发投入微降，由2.05亿元降低至1.93亿元。不过，在上市物企中，无论是投入金额还是营收占比，万物云都还是最高的。中海物业的兴海物联提供的则主要是对智慧园区和智慧商业体的可落地解决方案，其与华为等企业也有较为深入的合作。

虽然上述两者都在一定程度上实现了对外输出业务并创造盈利，但值得注意的是，这些科技公司很大程度上仍是作为物企的内生服务而存在，例如万物云科技业务的客户较多都是其对项目操盘但不控股的城市服务公司，兴海物联承接的项目也较多是中建系相关，这些案例对其他物企而言，都缺乏可借鉴性。可以认为，目前物企开发数字化板块更多仍是作为主营业务的辅助。

政府文旅数字化合作频发，智慧园区建设火热

其他地产相关行业中，商业地产由于有降低运营成本的迫切需求，因此其数字化发展水平相比住宅要更为成熟，硬件基础设施在交付初期通常就有了相当高的数字化水平。

以购物中心为例，当前该行业的数字化建设更多指的是营销端。在品牌商终端渠道越来越丰富的背景下，其对购物中心实体渠道的依赖度大大降低。因此，购物中心的营销和数字化转型需求相当迫切，目前商业运营企业各自设立的会员管理体系就是数字化营销的核心体现之一。

主流购物中心的会员系统多集成在微信小程序上，设置有积分、停车管理等系统，这类“小程序”可以有效打通线上线下渠道并增强客户粘性，提升复购率和口碑转化，是购物中心实现数字化转型的初期体现，同时也是重要抓手。

文旅层面，期内较多企业与政府在文旅数字化领域展开合作，例如，8月3日，文旅部与百度签订合作框架协议，双方将在文旅大数据服务、智慧文旅建设、非物质文化遗产传播等多个领域开展深度合作，加快推进数字文化产业和旅游业数字化发展。另外还涉及非遗数字化项目建设，利用百度的AI和大数据能力，进行记录建档、版权确权、知识图谱、创新传播等。

9月14日，蕾奥与天津旅游集团达成战略合作，落实天津全域旅游“串珠成链”聚集工程，打造天津市文旅数字化平台及数据中心，本次合作主要是引入社会资源和分销商对各类旅游终端资源进行整合，为企业创造业务增量，同时也为政府提供文旅产业数据服务。

智慧园区方面，报告期内智慧产业园与物流园的建设依旧如火如荼，其中智慧产业园区主要围绕的是虚拟现实、数字经济、人工智能等，为其提供基础算力支持；物流园方面，在新智慧物流园开工或计划投资的同时，多个智慧物流园区的建设也在报告期内取得了新进展。

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