鼎博(第一太平戴维斯：上海三季度大宗成交金额125亿元 新能源汽车领域办公需求旺盛)

本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道

随着多个商办项目在今年三季度集中入市，上海商业、办公市场信心再次得以提振。

第一太平戴维斯数据显示，截至三季度末，鉴于新项目去化较好，上海市甲级写字楼平均空置率环比下跌0.2个百分点至14.6%；今年前8个月，上海市零售总额同比下降12.0%，但单月零售额也自7月起恢复增长。

第一太平戴维斯认为，随着金融等支持力度不断加大，高端制造业尤其是新能源汽车领域将继续增长，继而产生更多办公需求；零售业同样逐渐开始恢复信心，但市场租金及空置率恢复仍需一定时间，部分休闲娱乐品牌特别是以运动健身及文化艺术类，重新开始拓店布局以试探市场走向。

（第一太平戴维斯中国区市场研究部主管及高级董事简可）

三季度录得11.3万平方米净吸纳量

今年三季度，上海市甲级写字楼市场迎来两个新项目入市，包括位于老黄浦板块的上海银行大楼总部大楼（自用）和位于徐汇滨江的诺布中心（由腾讯整栋承租），带来9.6万平方米供应。

第一太平戴维斯数据显示，截至三季度末，全市甲级写字楼总存量为1600万平方米。随着商务信心的恢复，三季度录得11.3万平方米净吸纳量，环比、同比分别下降58%和67%。鉴于新项目去化较好，本季度全市甲级写字楼平均空置率环比下跌0.2个百分点至14.6%。

《中国经营报》记者注意到，随着新能源汽车等高端制造业的继续增长，越来越多的“造车新势力”也将总部搬迁至上海市。例如，三季度，极氪汽车在徐汇滨江承租2.2万平方米写字楼；此前的二季度，哪吒汽车也在长风板块承租4万平方米写字楼。

而更多业主给出租金让步以换取出租率。第一太平戴维斯数据显示，三季度，上海市甲级写字楼租金指数环比下调0.8%，至每平方米每天人民币7.2元。值得一提的是，淮海中路、南京西路、五角场租金逆势上扬，涨幅分别为0.1%、0.1%和0.3%。

据介绍，四季度，上海市预计将有14.2万平方米供应面积计划交付，包括位于南黄浦的世博滨江鼎博大厦、位于前滩商务区的前滩国际广场及位于大虹桥板块的富力环球中心3号楼。

第一太平戴维斯预计，在国内和本地未来经济走向更趋明朗前，租约到期租户仍以续租为优先办公解决方案。传统支柱行业的大企业办公需求相对稳定，而部分中小企业更持观望态度，年内在办公升级、扩租决策方面更趋谨慎。“鉴于当前空置率仍在高位，除非第四季度整体写字楼净吸纳水平显著提升，年内租金反弹的可能性不大。”

“政府或继续推出一系列产业相关支持举措和招商引资，以增强产业集聚度和不同区域的协同发展，同时助企纾困。”第一太平戴维斯指出，如今，上海市许多板块商务氛围已相当成熟，例如零售消费和信息技术氛围浓厚的南京西路、五角场，这也是甲级写字楼市场表现最具韧性的两大子市场。

上海三季度完成大宗成交13宗

直到三季度，上海零售市场才终于迎来新项目入市。国庆假期前后，上海市外环外有青浦区的天空万科广场和奉贤区龙湖金汇天街入市，锦沧文华广场及五角场万达广场C馆也于本季度内改造完成重新开业。而外环内仍旧无新项目入市，购物中心和百货存量维持在1474万平方米。

在恢复稳定运营后，业主们对项目租金有所调整。据悉，上海市购物中心首层平均租金环比下降1.2%，为每平方米每天人民币26.2元，较去年同期下降0.9%；其中核心商圈与非核心商圈首层租金环比分别下降0.6%和1.4%，同比分别下降0.3%和1.2%。

“大面积的餐饮及儿童服务店铺撤店是众多项目空置率提升的主要原因，餐饮品类关店面积占比达44%,随后为时尚及亲子设施。”第一太平戴维斯指出，上海市购物中心空置率环比上升2.0个百分点至11.9%，同比上升2.9个百分点。其中，核心商圈购物中心空置率较上季度上升2.6个百分点至11.3%，非核心商圈上升1.9个百分点至12.0%。

记者了解到，四季度，上海零售市场将有万象天地、MOHO等数个新增项目开业，总建筑面积约18.4万平方米，并结合包含设计师品牌、生活方式理念等更多商业元素提振所在片区商业氛围。

此外，“新经济”领域的持续发展，继续推动对生命科学、制造业、仓储、研发设施和数据中心等园区及工业资产的需求。

第一太平戴维斯数据显示，三季度，上海市共完成大宗成交13宗，合计成交金额125亿元，环比上升10%。上海市大宗交易仍主要由自用买家主导，交易额占比达76%，交易金额最大的一笔为中谷物流29亿元购入上海佳兆业金融中心。

与此同时，随着房地产投资信托基金加速落地，通过升级改造老旧工业园区并通过REITs打包交易成为了投资者新的退出渠道。例如，三季度，新南山控股认缴2.5亿元参投基金58%的股权，用以收购位于宝山的工业园区。

第一太平戴维斯预计，今年下半年，大宗交易仍由自用买家和险资主导，随着传统商办议价空间开始松动，将可以看到更多的基金投资者重返市场。而优质房企的融资环境将逐步改善，资金充沛的企业或将通过收购项目帮助出现财务问题的开发商走出困境。

（编辑：石英婧 校对：翟军）