金融市场一直是大家很好奇的一个市场，也是信息五花八门的市场，根据所学与从业经历写下了这篇文章，目的是让普通投资者能形成简单的金融全局观，明白不同的投资环节产生不同的理财产品，从而理解各理财产品之间收益与风险存在差异的原因，本文的主要内容分为三个部分：

一、发现物美价廉的项目是金融一级市场的终极目标

二、金融二级市场是标准化的游戏

三、以房地产投资逻辑实例分析

（正文4000字，阅读时长20′，喜欢多分享收藏）

01 发现物美价廉的项目是金融一级市场的终极目标

什么是金融？我认为金融就是在寻找可控的风险与收益的平衡点。

做投资项目，按风险差异可以分为三部分：

①有一部分事情是没有风险的，按部就班去做就行，所以这是稳赚的钱，这些钱肯定是老板自己要赚的，谁来也不给，兜底的钱。

②有一部分是要依赖社会资源或者特别的方法去控制的风险，这就是可控风险，这是金融公司赚钱的根本能力，别人自己能做的项目是不会找你的，因为找你要付钱的，找你就是需要你解决问题的能力的，在金融里面就表现为：自己直接去融资没资格，或者有资格但有很多风险，不想承担，所以找到金融公司来做，没资格就先付一个门槛费，然后再一起商量怎么合作去控制这部分风险，然后融资成功，这其中产生的利润，一起分，你解决的越好，分你越多；越难解决，你解决了，你拿更多，所以金融就是在寻找可控的风险与收益的一个平衡点。

③最后一部分是控制不了的风险，这部分是要放弃的，能换回来一分钱是一分钱。

什么是金融一级市场？

大家知道的金融一级市场更多的是私募，感觉很高大上很神秘，顾名思义，私募是非公开募集的意思，就是不可以公开的大面积宣传，有门槛，最低100万起投，所以都是高净值客户，客户数少，风险承受能力强，并且这意味着：对社会稳定性影响小。

这是这么理解的，一般高净值客户基本素养比较高，拥有识别能力，哪个能拿出100万的人是傻子？一般都有过人之处，并且经常有人帮他们做决策，所以他们对投资后果的心理承受能力强，有自己的社会资源，所以就算亏损也不会说没办法生活，不至于造成大面积的社会问题。

反之，你想哪次银行或者公募基金出了事情，政府不是忙得死去活来？很简单，我老百姓就这点钱的，没了，老婆孩子怎么办，人数又多，所以都是团体事件，这也导致了银行与公募基金国家要求多，把控严的特征，而私募就没有那么多明确的要求，所以私募以灵活著称，非标准化是其最重要的一个特征。

但非标准化操作对能力要求是极高的，或者对社会资源要求非常高。打个比方：房地产最大的利润在于土地操作，但是这块只有谁能操作？一般都是城投公司在做，也就是国家，只有深圳的城市更新项目非国家可以参与，这就是对资源把控的要求；或者以股权投资为例，一个人说他发现了一个巨大的市场空缺，并且有能力去赚这个钱，要你投资，合作开发，你怎么去识别真假，就算识别了：是真的，你怎么去控制他不损害你的利益？这些都对投资者有很高的要求。

任何事情都是其内在的基本逻辑，而不是人为事先设置的。金融的本质是服务，所以就是买卖的游戏，买卖的基本原则是什么，就是物美价廉。所以物美价廉是金融一级市场的终极目的。

物美的东西是需要寻找的，这就有成本了，寻找中会出现两种情况：

①一种是别人已经识别了的，那就很贵了，好东西大家都喜欢，那就得看谁能拿到了，一般竞争成本很高，所以这种项目获利空间低。

②另一种是还没被人发现的，这种要么是你发现得比别人早，要么是有瑕疵被掩盖了的，所以才会是物美价廉的，这就是PE/VC（股权投资/风投）最喜欢的目标，这里就产生了一个金融理财产品，就是股权投资或者另类投资。

从上面的逻辑就可以看出这类投资难度很大，风险很高，所以投资者都要求高回报，为什么会这样？因为我投10个项目可能7个亏损，2个白干啊，那成功的这个不得收回前面的所有成本？

所以每个成功的风投都是几十上百倍的收益，但是它的真实收益有那么高吗？没有的，我以前总部领导告诉我们，市场平均收益也就20%多。

这就是金融一级市场。一级市场的操作者，通过自己的能力把项目逐步推进，那项目的价值就开始逐渐被大家所认可，或者拿到各种国家认可的资质，那就可以进入二级市场了，也就是上市或者拿着资质去金融机构融资，然后一级市场的投资者就拿到收益退出了，当然好的项目也有人继续跟投二级市场。

02 金融二级市场是标准化的游戏

金融二级市场是金融一级市场的延续。

金融二级市场就是公募市场，项目达到要求后，可以在有公开募集牌照的金融机构公开募集资金，既是募集资金也是进行品牌宣传。

在二级市场大家接触最多的就是股票和固定收益类产品了，要获得公开募集牌照是要达到国家金融监控机构要求的，要到金融机构公开募集资金也需要符合监管要求，并且还要满足金融机构的风险控制要求，所以二级市场是一个有标准化条约的市场，但这个标准化是相对的，并不是绝对的，所以还是有操作空间的，帮助企业达到公开融资的要求，帮助企业提高融资效率的能力，这就是标准化金融机构的核心能力。

比如银行，拿着你的存款或买理财的钱，去贷款给那些符合风控条件的客户，赚取利差，通过这种模式，这就产生了一类金融产品：贷款业务。房贷、抵押贷款、P2P就是其中的典型代表。

P2P的金融理念是没问题的，存在的问题是我们的互联网数据还没达到可以有效识别风险的程度，而且人是复杂的，所以不断暴雷。

公司要借钱，也会找到银行，银行进行一系列的调查和控制，就会发布一款理财产品，这就是我们经常在银行被推荐的公司债，或者政府进行基础建设也需要钱，也会找到银行，发布一个产品，也是大家接触比较多的产品，国债、地方债、城投债。

证券市场是金融二级市场的典型代表。公司要上市，是因为扩大生产需要资金，根本目的就是融资，而为什么老干妈不上市？首先他们本来就现金流巨大，不需要融资，其次融资也是有成本和风险的，所以老干妈选择不上市。但要上市的公司呢？是需求通过上市审核，才可以发行股票的，股票发行了也就产生了大家最熟悉的金融产品：股票，你只要在证券公司开户了，你就可以购买你想购买的股票了，成为公司股东，公司未来发展好了，你的股票就涨价了，你就可以卖掉，也就赚钱了，或者长期持有，享受公司分红，留给子孙。

投资股票也不是一个容易的事情，需要能看懂财务报表，还要收集信息判断真假，还要懂公司的运营模式，懂点行业发展，更何况还有各种套路，比如公司刚上市的时候中国就存在特有的打新现象，比如基金经理谋取私利，要怎么去甄别？不会那怎么办？有公募基金公司啊，他们帮你选股，然后要你的管理费，手续费，但是他们可是不管你是亏是赚都要收的哦！这也就是另一个大家现在基本都接触过的金融产品：公募基金。

还有一些公司想通过拥有的另类资产进行融资的，最典型的就是房地产和不良资产处理，这些资产是没办法上市的，但是这类资产的价值又是比较好估值的，所以公司或者机构可以用这类资产作为底层资产，以抵押担保的形式进行公开募集资金，但需要在金交所备案（私募除外），也就是达到金交所的监管要求，这类产品在第三方财富公司销售最多，相信大家也或多或少接触过，比如国有资产抵押融资，比如房地产抵押融资，这种产品都是给固定收益的，这类产品我们的爸爸妈妈辈是接触最多的，也是暴雷最多的，因为层层嵌套，根本没办法搞清楚资金投向，公司如果资金链断流就暴雷了。

这就是金融二级市场的基本情况，说的都是大家能接触到的，像期货和一些金融衍生品就没提及了，以后有机会再说，二级市场庞大无比，所以就算利润率低于一级市场，其空间也是巨大的，但是二级市场谁也不敢说能把控市场，毕竟谁能抓住市场那只无形的手呢？何况二级市场的情绪？

03 以房地产投资逻辑实例分析

最后通过具体的实例分析，用案例带大家从一级市场走到二级市场，来帮助大家能形成基本的金融全局观。为什么以房地产为例，因为相对来说我更清楚些，其次很容易理解，并且最后可以根据投资逻辑分析下房地产市场的基本情况，对大家也会有一定帮助。

房地产的开发都是从一块土地开始的，土地有集体土地，工业用地，耕地，林地，商业用地和住宅用地，只有商业用地和住宅用地是可以建房卖房的，所以房地产公司很需要优质的住宅用地和商业用地，并且由于开发建设需要时间，所以房地产公司经常提前购买可以开发的用地。

可以开发的用地我们称之为熟地（住宅用地、商业用地），不可以的称之为生地（工业用地，集体土地，耕地等），熟地经常是不足的，而要把生地变成熟地是需要政府批准的，在深圳以外的地方，生地变成熟地的过程都是城投公司在进行操作，但是在深圳土地只要在城市更新的范围内，你达到要求（保障房，道路贡献，绿化贡献，资金等）就可以申请进行土地性质变更。

已经申请了城市更新项目的土地是需求大量资金来运作的，这个时候没有符合要求的土地证等资质，没办法进行公募，只能用自有资金，民间借贷，或者私募来解决，这类项目需要的资金量是巨大的，所以基本上是需要依靠大量的私募产品来解决的，大量私募公司，有正规的有不正规的，发布大量私募产品，以高额的回报来聚集大量资金，借给房地产公司赚取利差，因为过去房地产市场太疯狂了，所以也出现了很多问题，但现在国家已经管控很严了，土地性质能不能改变的不确定性很高，所以这类私募产品的投资回报给得不低，可以达到12%-15%。利用私募资金完成生地变熟地后，土地具有了明确的开发价值，就可以把土地卖给房地产公司了，私募就退出了。

但是房地产公司买地的钱是自己的吗？肯定不是，房地产公司会拿着资质和证书，找到信托公司，用土地的未来价值做抵押担保，在信托公司发布一个6%-8%的房地产信托产品，通过信托产品募集大量资金，一部分土地买卖，一部分用于继续开发。

当房地产公司把土地开发到一定程度，满足土地拥有4证（土地证，规划证，建工开发，建工规划），公司有30%自有资金，拥有二级开发资质，就可以去银行申请开发贷了，这是国家对土地开发的扶持贷款，是市面上最便宜的贷款利息（4%-5%），所以可以拿开发贷的钱去还信托的钱，并且继续开发建设，等房子建设到4层以上，就可以申请预售资格了，就开始卖房子，购买者就去认购房子了，这就等于是无息贷款，可以拿着这个钱去还开发贷，不断轮转。

房地产市场的投资流程大体就是这样的，不同的投资过程就相应的产生了不同的金融产品，然后其风险不一样，所以收益不一样，因为房地产公司追求周转率，所以一般都是多块土地同时运作，层层嵌套，所以一整个链条中随便哪个环节出了问题都是牵一发动全身的，暴雷也多，想空手套白狼，浑水摸鱼的也多。

金融是为了服务实体企业融资需求而产生的，从一级市场到二级市场的整个过程大体是就是这样的，了解这些后你对整个金融市场就形成了基本的认知，不在是零零碎碎的，能很好的帮助你建立金融的大局观。

我的认知篇也就收尾了，也是我正式写作的开始，后续会开始写金融专业方面知识的普及，感兴趣的话，别忘了点波关注加收藏，能分享给需要的朋友最好，能看到这里的话，也非常感谢大家的认可，如果有什么错误或者问题欢迎指正。

这是简化版本，深度分析版本多了些个人感悟，与对后期房地产市场变局的一些分析，可以根据下面链接查看。

认知系列文章链接：

①信任是投资的基础：靠谱到底有多重要？

②投资的三个核心：普通投资者投资，应该重点注意哪三个方面？

③金融全局观：金融一级市场和二级市场分别是怎样的？（深度分析）