苏州股票交流群(苏州富人最远的距离，是你在园区死磕，我扫空了姑苏)

园区东？近园区？园区南？新苏州想买房，请教老苏州。老苏州完全不熟的板块，必有妖。

2017年，有一位朋友说，他把房子买在园区东，在他说出成交价在200多万的时候，老苏州感到不可思议。很久之后，才明白他口中的“园区东”指的是甪直。彼时的“真园区”，价高房源少。位于园区东部的甪直板块因此受益，成为“园区客群”退而求其次的最佳选择。

靠近园区的还有尹山湖板块，更是从一片荒芜到繁华的新兴置业区域，凭借得天独厚的湖景资源、轨道交通2号线以及靠近园区的优势，一度网传成为“整个苏州保值增值的突出板块”。

尹山湖之后，开始向南扩展，人们将目光聚焦在了吴江运东。整个吴江撤市设区总共11年，如今因为东环南延的交通缘故以及一体化示范区等战略，运东板块被赋予了一个摩登响亮的名字，叫“园区南”。

我们追溯苏州工业园区成立的29年，能够发现1.0版园区始于湖西，2.0版的双湖时代紧随其后；3.0版的湖东CBD艳压群芳；4.0版的奥体以世界性比赛吸引全球的目光，无缝接棒金鸡湖。

直至如今，再想要跻身于此，门槛水涨船高，这就衍生出楼市暗潮涌动，园区周边的风云际会。而它的背后，需要的是眼光与决断力的博弈。

市场纷乱，泥沙俱下。唯有核心地段或产品品质极好，才能够在苏州市场上，站稳C位。

在不少家庭的心里，选择苏州工业园区，等同于选择高品质的居住环境以及高质量的圈层。但是，问及大多数土生土长的老苏州，他们的买房观念虽不像老上海的“浦东浦西”那么绝对，却也自有一套评价体系。

有意思的是，他们内心深处认为，苏州的中心并不在园区，而是“一核四城”发展战略核心——姑苏区。

今年以来，房地产呈现分化式复苏行情，明显直观表现为增长动能不足。不过，据经济学者任泽平分析，苏州虽然一季度新房成交套数有所下降，但是房价有所增长。

一个板块能否成功，从来都需要“相信的力量”。拥有大量老苏州粉丝团的姑苏区，恰好手握这神奇的力量。

这部分人他们笃定且相信，“苏州，可以有若干个园区，但绝对不能没有姑苏区”。因此，在大部分楼市灰头土脸，像股票一样绿得发暗，姑苏区核心地段仍然红火。

就比如穆女士，她全款豪掷近1000万买下姑苏区桃溪澜园的204平洋房，给出的理由霸气又令人大跌眼镜。“买菜方便，可以吃到豆腐花和萝卜丝饼”。

是贫穷限制了我们的想象力？穆女士却不以为然，诉说起了她的古城情节。

在穆女士的记忆里，最好听的声音，是路边摊贩此起彼伏的叫卖声；最美味的食物，是巷子口面店里的双浇头面。所以到底什么才是“最好的”？这没有标准。

苏州各个板块都在找寻卖点突破口，姑苏古城以烟火气作为主题贯穿14.2平方公里，重新打造商业繁华图，文化与潮流创新融合，一个带有时代印记的“老面孔”焕发文商旅融合发展的“新活力”，吸引着80、90后的年轻人回归。

但凡亲身到过胥江路桃溪澜园143-204㎡样板间体验过的人，才能明白，为何在时下竞争如此激烈的市场中，桃溪澜园仍然可以与苏州古城不急不缓的步调一致，稳坐钓鱼台。

建面约204㎡户型样板间实景图

胥江板块是2021年姑苏区仅出让的3宗宅地之一，也是当年成交楼面价最高的地块，它汇聚顶配资源：

硬核交通——地铁2号线与5号线双轨交汇，西环、南环两大高架干道环绕，不论是绿色出行还是自驾出行，立体交通网可以迅速到达苏州四面八方。

商业版图——观前商圈、石路商圈、狮山商圈都在周边；龙湖胥江天街开业在即，繁华而又富饶的生活图鉴徐徐铺展。

龙湖胥江天街效果图

生态屏障——紧邻苏州主城区最大市级公园桐泾公园，20万方天然氧吧，富含负氧离子，繁茂树木、假山怪石，一花一景，皆是繁华市中心难得的城市绿肺。闲暇时、晚饭后，漫步或小跑，自由呼吸自然鲜氧，尽情享受大自然的生态屏障，项目的宜居涵养属性不言而喻。

桐泾公园实景图

上海经商的卞先生，热衷于苏州的居住环境，相比于高层住宅，卞先生更倾向于品质洋房，但感觉到在工业园区摇号的流程太过繁琐，也未必是心仪的洋房，后经朋友的介绍推荐，来此看房，相中了桃溪澜园1号楼的顶层。

卞先生评估后感慨：“周边双地铁，以后从上海过来也比较方便，从苏州站到胥江路地铁站，20分钟不到”。

独木不成林，桃溪澜园聚集的都是像穆女士、卞先生这般的高净值人群，它所代表的意义，已不仅限于一套住宅，更多的是一种价值——圈层价值。

美国作家保罗·福塞尔在《格调》一书中所言：“小心你的房子，它使你的社会等级一目了然”。自成一个高端圈层的桃溪澜园，能帮助业主获得更优越的居住环境和品质、取得事业和生活上更多助力、收获志同道合的朋友。

项目效果图

放眼整个苏州，桃溪澜园项目未必是最眩目的那一个，却是诸多指标最具稀缺性的之一。它从没冷过，所以根本谈不上回暖。目前，143平的户型只余下一楼可供挑选。或许，这就是老子说的“万物负阴而抱阳”。

再寡淡的市场，都有机会蕴藏其中。那些能走出楼市独立行情，入得高净值客群法眼的，往往是最硬核的产品。

作为长三角新地标，苏州华贸中心的一举一动都备受外界关注。遥想北京大望路上的摩天大楼，SKP作为中国最会赚钱的商场，是世界级时尚中心的代名词，华贸公寓更是让外籍商务人士、明星、企业高管等层级胜友如云。

苏州华贸中心既是北京华贸中心的升级版，也是全国第二个华贸中心。总投资额95亿元，目标是打造苏南地区最高档的商业中心和在长三角乃至全国有影响力的重要商业地标。

可以预见，未来苏州华贸中心一旦全部投入使用，或将改变整个苏州的商业格局。而它配套推出6栋公寓产品“姑苏里”，出场就是高标准。

56-145平四种户型，呈现苏州从未有过的理想生活方式——配备约3000㎡全功能生活方式展示中心，涵盖大型恒温泳池、健身房、瑜伽室、茶室、书吧、威士忌酒吧、城市会客厅等全龄畅游空间。

展示中心实景

苏州华贸“姑苏里”的负责人夏文表示，“一方面是位处于姑苏区石路商圈，古城地段不可复制，另一方面，项目具有唯一性，所代表的商业能级放眼全国都是最顶级的。”

眼下，这6栋亮眼的国际化公寓已落成，丽思卡尔顿酒店、万豪行政公寓、园林式商业街区等也将于明年整体投入运营。

由文徵明和仇英两位明代画师联手设计的紫芝园,曾是苏州文人雅士的风雅梦境，苏州华贸中心在紫芝园原址之上“复活”紫芝园，“山”“水”结合，“精”“雅”相宜，让这座消失370多年的古代园林重新回到了人们视线。

华贸 姑苏里 实景图

公寓的均价到达4万/平，且是40年产权，缺乏学区等硬伤，是人们经常提及的疑惑。夏文坦言，华贸在苏州走了一条相对艰难的路，客户注定是小众的一部分群体。

尽管从回报率来看，40年产权公寓并不是最优选择。但在城市地段资源与产品力的加持下，苏州华贸所体现的是高净值人群对生活态度、人生境界的憧憬。如果一个房子，它既占据城市中心地段，又占有稀缺商业资源，外加过硬的品质、品牌。那不用怀疑，这一定是能够穿越周期的好房子。

样板间实景图

未来华贸的“大佬们”，站在落地窗前欣赏枕河人家的风情，漂亮的小姐姐下楼即可奢侈品旗舰店买买买，活成小红书和抖音的流量范本。

占据古城核心的华贸“姑苏里”，终将因稀缺而传世，而这一千多套公寓，也会因时光而镀上不同的光泽。苏州华贸是替苏州在打一个样本，它要告诉世人：这座城市能在市中心将地铁、商业、山水和人文完美的融于一体。

千年古城，核在姑苏。不过，当姑苏古城的建设重心转向承载功能的战略空间时，古城也在发展空间架构中被扩展。

平江新城的崛起，正是保护区、姑苏区实现“新城反哺古城”的一个重大信号，平江新城被民间戏称为“姑苏北部最后一块地”。尤其对工作通勤的购房者来说，苏州火车站位于平江新城，是人们进入苏州市区的首站。

去年8月27日，对市民王小姐来说，是难忘的一天。她来到天地源·平江观棠盛大首开的现场，亲眼目睹“短短1小时”劲销7亿的现象级表现，因为天气炎热，人群聚集，出于当时疫情考虑，王小姐早早退场，不过对于这一场景还是感到震惊。

观棠开盘实景图

这是上市国企天地源在苏州独自开发运营的又一个高端产品“自然系”新作——平江观棠出场就轰动全城。

平江观棠项目精准切入了姑苏文化，天地源地产感知到，想要居住在姑苏区的百姓，都有古城情节，因此他们徜徉于江南文化，充分了解丰富底蕴及人文脉络，并对此延伸挖掘，有其匠心独运的认知。在前期规划中，融入人与地域历史文化的关系，并且将“此生钟爱平江味道”，融入到项目宣传slogan。

他们是懂“居民体验感”的，从“水、空气、温度、声音、电、光、收纳、科技、安全”9大维度出发，将更多细节、更高配置、更新科技、更细关怀赋予项目魅力，给苏州高端客户带来更优质的居住体验。入户方面，配备飞利浦六合一智能门锁，支持密码、指纹、人脸识别，就算手上拿满快递也能便捷归家。

一度怀疑开发商是处女座，对于细节的把控恰到好处，把舒适的尺度感和居家仪式感发挥极致。一套美好生活的居住范本缓缓拉开序幕，得到了各方的垂青。

今年5月，当王小姐再次来到售楼处，她感到错愕不已，短短8月的时间，平江观棠洋房与高层734套房源，目前已是尾盘，只剩下40多套可以挑选。

约132㎡样板间实景图

从5月8日-5月14日的苏州楼市周报中可以显现，在供求序列中，天地源平江观棠成交均价31136元/㎡，以0.18万方总销居于榜首。在全城持续高燃的热捧之下，目前可售房源已经不多，逐席递减的臻藏席位，注定只能被少数人拥有。

其实，姑苏的楼市正处于市场窗口期，一方面由于地皮原因，新房库存正处于低位，即便市场处于下行周期，新房项目也始终保持较高热度；另一方面，从集中供地的市场结果来看，房企拿地的平均利润率已经显著提升，恰逢姑苏区“腾笼换鸟”盘活资源的关键期，推出的都是区域内“压箱底”的好地。

姑苏区全貌

刚需板块往往伴随着大量投资房拥塞，相较于苏州其他区域，姑苏区投资客会略显稀少，相对应的是本地改善置换的需求强大，后市无疑更加稳健。

中国人似乎把所有美好的期盼，都压在了一套房子身上：居住梦想、资产增值、岁月静好以及孩子前程。无论学区之争再激烈，姑苏区教育资源集中，是苏州全市公认的“扛把子”。

虽然明文规定期房不确定学区，但在现实中，无论是销售的暗示，还是业主们热情的相互推导，都很容易通过交谈，自己把学区“定”了。不过这件事在大多数情况下，风险并不大。毕竟，现在推行的是按户籍就近入学，看着沙盘，边上就那么一两所小学，怎么着也八九不离十。

在苏州，集团办学是各区教育的一大特色，自从2016年以来，姑苏区就不断探索“大校+小校”、“名校+新校”、紧密型组合、宽松型联盟等各种集团化办学运作模式，效果十分明显。近年来，“十大教育集团”亮相姑苏区，覆盖了44所公办小学。从概率上说，选择姑苏区的房产，等于从大面上抢占苏州优质教育资源。

市场很少有“永远的神”。楼市要再度起势，还需要土拍市场的持续升温、新盘登记量的上扬、政策的进一步松绑。

如今的市场，逻辑不再闭环，能量不再守恒。与其在园区死磕，不如看准时机，入手一套马上就能交付的姑苏准现房，才是正解。（陶丽颖）